تعتزم البحرين إلزام جميع ملاك الشقق في البحرين بتأسيس اتحاد للملاك ودفع اشتراكات الأعضاء لهذا الاتحاد؛ من أجل استمرارية العمارات والحفاظ على المرافق والخدمات، في خطوة قد تقلل من المشكلات التي يواجها التملك في البناء العمودي، وخصوصا في المشروعات الصغيرة.

وجاء في مسودة قانون يجري نقاشها أنه ينشأ اتخاذ الملاك بحكم القانون، عند تسجيل أول بيع لوحدة في عقار مشترك السجل العقاري.

ومن بين المسئوليات التي أناطتها مسودة القانون إلى اتحاد الملاك، تولي اتحاد الملاك مسئولية إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة في العقار المشترك.

وألزم القانون كل مالك وحدة من مالكي وحدات العقار المشترك، وكذلك يلتزم المطور الرئيسي أو الفرعي بالنسبة للوحدات العقارية غير المباعة بدفع حصته من الاشتراكات السنوية؛ لتغطية مصاريف وإدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة ومصاريف التأمين عليها.

كما أجاز القانون لمؤسسة ستشكلها الحكومة لتولي تنظيم القطاع العقاري، أن تقوم المؤسسة بناء على طلب من اتحاد الملاك، بالتنسيق مع الجهات المختصة، استقطاع الاشتراكات السنوية من أي رسوم أو مقابل للخدمات الحكومية، وتودع في حساب اتحاد الملاك.

وألزمت مسودة القانون أصحاب الوحدات المشتركين في اتحاد الملاك بدفع مستحقاتهم للاتحاد، إذ جاء فيه أنه اذا امتنع مالك الوحدة عن سداد حصته من الاشتراكات السنوية لأعضاء اتحاد الملاك أو أي التزامات مالية أخرى تقرض عليه وفق القانون، أو النظام الأساسي لاتحاد الملاك، كان لمدير الاتحاد أن يصدر قرارا بإلزامه بالسداد خلال 90 يوماً من تاريخ إخطاره بالقرار، بموجب كتاب مسجل بعلم الوصول بلا مظروف، ولمالك الوحدة الطعن في القرار خلال المدة المذكورة أمام المحكمة المختصه، وفي حالة عدم الطعن في الميعاد المحدد يحوز القرار حجيه وقوة السند التنفيذي ويتم التنفيذ بمقتضاه أمام قاضي التنفيذ المختص، وذلك بعد تذييل القرار بالصيغة التنفيذية من المحكمة المختصة، بعد التحقق من صحة الإخطار وفوات ميعاد الطعن في القرار أو صدور حكم نهائي بشأنه.

وأثنى عاملون في مجال التطوير العقاري على وجود تنظيم أكبر لهذا المجال، بعد أن تولت شركات التطوير العقارية نفسها إدارة اتحاد الملاك للالتفاف على هذه المشكلات والحفاظ على سمعتها في السوق.

ويقول صاحب عدد من شركات المقاولات والتطوير والإدارة فيصل شرف، أن وجود تنظيم لاتحاد الملاك يكون واضحا وملزم التطبيق سيكون مفيدا للسوق، لكنه رأى أن على البحرين تبني تجربة ناجحة من أجل نجاح تنظيم اتحادات الملاك في البحرين.

واعتبر شرف أن بعض التجارب في دول عربية لم تنجح، مستشهداً بتجربة مصر في اتحادات الملاك التي لم تثبت نجاعتها، فكثير من العمارات والمباني السكنية تبدو في حالة سيئة بعد مرور مدة من الزمن على الرغم من وجود اتحاد ملاك.

ويشرح شرف أن المشكلة لا تتعلق فقط بتحصيل الأموال من ملاك الشقق أو الوحدات السكنية بشكل شهري أو دوري من أجل الصيانة والخدمات والأمن وغيرها ولكن المشكلة في إدارة هذه المباني.

واقترح شرف أن تتبنى البحرين نظاما يقوم على تولي شركات متخصصة لصيانة المباني ذات الملكية المتعددة، بحيث تكون هناك إدارة صحيحة للمبنى تحافظ على المرافق مع تقادم عمر البناء، لافتاً إلى أن ذلك لا يلغي دور ملاك الشقق أنفسهم أو أعضاء اتحاد الملاك الذين ستكون مهمتهم الرقابة والإشراف العام على أداء الشركة، ومن ثم تعيينها أو إعادة تعيين شركة أخرى.

وبين صاحب شركة التطوير أن هناك الكثير من الشركات في البحرين التي تستطيع القيام بهذه المهمة وبأسعار مناسبة «أعتقد أن أصحاب الشقق سيكونون مشغولين في أمور أخرى حياتية ولن يلاحظ وجود مفتاح كهربائي أو عطب في مصباح أو خلل في التمديدات، عليهم أن يعيشوا حياتهم الطبيعية ويدعون الشركة المتخصصة تقوم بما ينبغي عمله وفق جودة تحافظ على المبنى وراحة القاطنين».

أما الرئيس التنفيذي لشركة «آر.إم. كي بروجيكتس» إسحق الكوهجي، والتي تقوم شركته بتطوير مشروعات المباني السكنية، فرأى أن شركته لا تواجه مشكلة في هذا المجال، حيث تقوم الشركة بترتيب مسئوليات اتحاد الملاك، لكنه عاد ليشدد على ضرورة وجود وعي عام بهذا الموضوع، وضرورة أن يراعي مشترو الشقق السكنية هذا الجانب.

وأوضح أن الكثير من الملاك يعتقدون أن المطور العقاري هو المسئول عن صيانة وخدمات العقار، ويعتقد أن عليه دفع ثمن شراء الشقة فقط دون التفكير في الالتزامات الأخرى، وهذا ما ينبغي أن يلتفت إليه الملاك عند عملية الشراء حول صيانة المبنى بعد الشراء.

من جانبه، ذكر رئيس جمعية البحرين العقارية ناصر الأهلي، إلى أن الكثير من الشكاوى ترد إلى الجمعية بخصوص اتحادات الملاك، وهي من الأمور الشائكة وخصوصا مع انتشار مشروعات شراء الشقق.

وأوضح أن البحرين تعمل على منظومة عقارية كاملة ضمن القانون الجديد، الذي يخضع لمناقشة مستفيضة من أجل إصلاح هذه المنظومة، لتشكل انطلاقة للقطاع العقاري بمختلف فئاته سواء التطوير أو المخططات أو الوساطة أو التثمين أو إدارة الأملاك وغيرها من الأمور.

ولفت إلى أن من بين الأمور المهمة التي ستعزز الوضع العقاري وجود جهة تنظيمية واحدة مسئولة عن مراقبة تنفيذ القوانين التي تصدر، مستشهدا بتجربة الإيجارات التي حلت الكثير من مشكلاته بوجود عملية لتسجيل العقود وحل النزاعات الإيجارية بشكل سريع من خلال لجان قضائية مختصة.