طالب عقاريون مؤسسة نقد البحرين إلى وضع قواعد مهنية محددة لتثمين العقارات في المملكة والاهتمام بشكل أكبر بالتثمين العقاري نظراً لارتباطه في اعداد الحسابات المالية والتقارير التي تقدمها الشركات والمصارف إذ تتطلب البيانات المالية الدقيقة تقييماً دقيقاً لأسعار العقارات التي تتعامل بها المصارف، كما أن التثمين العقاري يلعب دوراً في حساب إجمالي موجودات الشركة وحقوق المساهمين.

وقال عقاريون شاركوا في ندوة أقيمت في جمعية البحرين العقارية لمناقشة توحيد الرسوم التي يتقاضها المثمنون العقاريون لتثمين مختلف العقارات إن بعض المصارف في المملكة تعتمد على مثمنين مبتدئين يفتقرون إلى الخبرة وبالتالي يقيمون أو يسعرون العقار بأسعار غير صحيحة أو دقيقة، وأشاروا إلى بعض الحالات التي حدد فيها مثمنون مبتدئون أحد العقارات بمبلغ مليوني دينار بينما قيمته الحقيقية مليون دينار الأمر الذي سيضر بمصلحة المصارف نفسها والإضرار بعملائها، كما يسيىء إلى مهنة التثمين العقاري وإلى العاملين في السوق العقارية بالمملكة.

كما أشاروا إلى أن المصارف هي أكبر جهة تتعامل مع العقار من حيث الحجم والضخامة، وأن كثيراً منها تنظر إلى المثمن رخيص الأجر من دون الاهتمام بالخبرة والمعرفة والأمانة، إذ إنه بمجرد أن يتقدم مكتب عقاري بمبلغ ديناراً كعمولة لأتعابه تفضله المصارف على مكتب عقاري يمتلك الخبرة والمؤهلات العملية والعلمية بسبب فارق الرسوم فقط.

وأوضح العقاريون أن المصارف تتعامل مع المكاتب العقارية البحرينية في التثمين العقاري من حيث العمولة القليلة إذ تعطي المعاملة لمن يتقدم بنحو ديناراً على من يتقدم بمبلغ ديناراً، بينما إذا كان الامر يتعلق بمكاتب اجنبية تعطى عمولة تصل إلى آلاف.

ودعوا مؤسسة النقد الايعاز للمصارف أن تتعامل مع المكاتب الرسمية والمعتبرة وذات خبرة وألا تقل عن سنوات إلى جانب اعتماد معايير ونظم واحدة لعملية التثمين، وعدم خلط الامور إذ انه يتم اعطاء الأجنبي العمولة الأكبر بينما المواطن يحصل على العمولة الزهيدة، كما أنه لا يمكن مساواة تقييم عقار قيمته بالملايين بعقار تقدر قيمته بالالاف.

وتسعى جمعية البحرين العقارية إلى تبني ميثاق شرف لجميع المكاتب العقارية، ووضع اسس وضوابط ومعايير لمهنة التثمين العقارية، لتوحيد أسعار التثمين العقاري بين جميع المكاتب العقارية في المملكة.

رعاية مصالح العقاريين المشتركة

وقال أمين سر ورئيس لجنة العلاقات العامة في الجمعية ناصر الأهلي: «إن توحيد أسعار التثمين العقاري يعتبر موضوعاً مهماً وحيوياً لرعاية مصالح أصحاب المكاتب العقارية الرسمية».

وأضاف أن «الجمعية تهدف إلى تحقيق المصلحة المشتركة لأصحاب المكاتب العقارية الرسمية لتقديم أرقى الخدمات والاستشارات العقارية للأفراد والمؤسسات التجارية والمصارف بسعر موحد بين جميع المثمنين الرسميين في البحرين».

من جهته، قال رئيس جمعية البحرين العقارية سعد السهلي: «إن التثمين العقاري يعتبر من أهم الأشياء في القطاع العقاري، وهو مُهمل من ناحية التشريعات والقوانين والتنظيمات إلى جانب الإهمال من قبل الشركات والمكاتب العقارية والمتعاملين في العقار».

وأضاف «هناك تخبط في عملية التثمين العقاري مع أنه أهم شيء في العقار، ما يستوجب دراسة هذه الناحية دراسة عملية لتنظيم القطاع العقاري الذي يعتبر أكبر القطاعات الواسعة والمتشعبة في المملكة».

تخبط في تثمين العقارات

وأعرب السهلي عن استيائه من التخبطات الموجودة في السوق العقارية إذ إن كل من يفتح له مكتباً عقارياً يقوم بالتثمين مع أنه يفتقر إلى الخبرة والدراية، مشيراً إلى أن من يقوم بالثمين يجب أن تكون لديه دراسة وفهم ومعرفة بالتثمين لأنه جزء مهم ويترتب عليه أمور كثيرة.

وأكد أن للتثمين أسساً وقواعد ونظماً كثيرة، وهناك مرتكزات يرتكز عليها المثمن لتحديد سعر العقار، مشيراً إلى أهمية أن يكون المثمن على دراية وفهم بالطرق التي يرتكز عليه كطريقة مقارنة المبيعات، حساب الكلفة، طريقة الدخل، فهم التعريفات كالمدخول الكلي، المدخول الصافي، مصروفات التشغيل، قيمة العقار، النسبة الربحية.

وقال السهلي: «نحن للأسف نجد ان المصارف والشركات تتعامل مع كل من يفتح له مكتباً عقارياً وتعتبره مثمناً، من دون النظر إلى الخبرة، وقال: «يجب أن يكون المثمن قطع شوطاً كبيراً في مجال التثمين، وليس كل شخص مثمن وليس كل صاحب مكتب عقاري يعتبر مثمناً».

وأوضح أن التثمين عبارة عن رأي مستقل، ما يتطلب أن يكون المثمن له علم بمعرفة كيفية تحديد قيمة العقار كعقار، وقيمته السوقية لتحديد سعره، وقال: «لا نثمن شيئاً على أساس أن هذا هو سعره، وإنما كقيمة عقارية».

المصارف تستغل تضارب تخبط المكاتب

وذكر السهلي أن الشركات والمصارف تستغل طريقة المكاتب العقارية في تعاملها في مسألة التثمين، لأن المكاتب تضارب مع بعضها بعضاً، فإذا وضع مكتب سعراً ديناراً للتثمين، يأتي مكتب آخر يضع سعراً أقل نحو ديناراً، ما يسبب خسائر كبيرة للمكاتب العقارية.

وأشار إلى أن المصارف تفضل السعر الأقل إذا كان المثمنون بحرينيون، بينما إذا كان المثمن أجنبياً تعطيه السعر الأعلى، فإذا وضع مكتب بحريني سعر ديناراً والمكتب الأجنبي وضع دينار للتثمين، فإن المصارف تفضل الأجنبي على رغم ارتفاع السعر مع أن البحريني أقرب إلى التثمين.

وأوضح السهلي أن المثمنين الأجانب يتصلون بالمكاتب البحرينية لأخذ المعلومات والتفاصيل لتحديد السعر، مشيراً إلى أن المصارف عندما تأخذ المكاتب الأجنبية بتلك الاسعار العالية، وتتجاهل الخبرات البحرينية والتي تعتبر الأكثر معرفة بالتثمين، فإنها تضر نفسها وتضر زبائنها إذ تترتب على التثمين أموراً كثيرة وخطيرة إذا لم يكن التثمين صحيحاً.

وقال السهلي: «إذا كانت قيمة العقار مليون دينار، وجاء المثمن الاجنبي الذي يفتقر للخبرة وقال إن قيمتها مليوني دينار، هذا سيلحق ضرراً كبيراً بزبون المصرف لأنه سيشتري عقاراً ليس بقيمته الحقيقية».

وأكد أهمية وجود تنسيق بين المكاتب العقارية لتوحيد عملها في مجال التثمين، ولفت انظار الشركات المصارف إلى هذا الامر، وعدم الاعتماد على مثمنين يفتقرون إلى المعرفة والخبرة في التثمين لأنه يضر السوق العقارية ويضر بالمصارف وزبائنهم أيضاً.

ومن جهته، قال رئيس لجنة العقار في غرفة تجارة وصناعة البحرين حسن كمال: «إن موضوع التثمين العقارية يعتبر جانباً مهماً جداً، تعتمد عليه كل المصارف والمؤسسات لتقييم عقار معين للحصول على جميع التسهيلات المالية والتمويلات المصرفية».

وأضاف «كما أن المواطنين والمحاكم تعتمد على التثمين لحل الكثير من القضايا كإنهاء اشكالية عائلية او خلاف عائلي بين ورثة في المحاكم أو تراضٍ بين الاطراف بشأن عقار معين».

ورأى أن التثمين العقاري جزء متخصص ضائع في السوق العقارية البحرينية لعدم وجود قوانين منظمة للتثمين وعدم وجود جهات معينة مخولة بالتثمين دون غيرها، خصوصاً في ظل دخول الكثير من الافراد الذين ليس لديهم المعرفة بهذا المجال.

وقال كمال: «المعيار الاساسي في العملية هو كيفية حساب مقدار التثمين العقاري». وتساءل عن كيفية تعامل الجهات العقارية كوسطاء مع الجهات التي تكلفها بمهمة التثمين.

ورأى أن المصارف تستفيد من التضارب الموجود في السوق العقارية إذ إن المصارف تختار ما يناسبها من الأسعار التي تضعها المكاتب العقارية.

عقار قيمته ملايين رسومه ديناراً

وقال كمال: «إنه من غير المعقول أن أثمن عقاراً تصل قيمته عشرة ملايين مقابل ديناراً«، مشيراً إلى أن المصارف تتعامل مع المثمنين كلعبة يفوز فيها من يقدم العرض الأرخص من دون النظر إلى الخبرة والعلم الذي من خلالهما يتم معرفة سعر العقار الحقيقي.

وأضاف ان «المكاتب العقارية التي تقوم بالتثمين مظلومة ما يستوجب توحيد الجهود في هذا المجال، ووضع برنامج وميثاق شرف يلتزم فيه الجميع، كما يجب علينا نحن كمكاتب عقارية ووضع معايير ثابتة ومحددة وأن نحترم هذه المعايير».

وأكد كمال أهمية اعتماد مكاتب عقارات معتمدة ومرخصة، ولها ختم ومسجلة في الدوائر الحكومية، وترجع إلى محامين وقانونيين واستشاريين وفنيين، للارتقاء بالمهنة والأداء والعمل.

ودعا إلى تصنيف المكاتب العقاري، مشيراً إلى أن المكتب الذي قضى سنة في مزاولة المهنة يختلف عن المكتب الذي ابتدأ منذ ثلاث سنوات، مؤكداً أهمية إعطاء الأولوية لذوي الخبرة والمعرفة في التثمين إلى جانب توجيه الجهات المعنية خصوصاً الشركات والمصارف لتتفادى الاضرار التي قد تلحق بها من جراء التعاملات غير الصحيحة، التي تنشب عن طريق اعطاء التثمين إلى أشخاص مبتدئين بمجرد تقديم السعر الأقل ما قد يضر السوق العقارية البحرينية والمتعاملين فيها.

وطالب كمال بوضع تسعيرة واضحة تلتزم بها جميع المكاتب العقارية التي تعمل في مجال التثمين أدبياً وأخلاقياً، وتكون هذه التسعيرة شرطاً من شروط دخول العاملين في مجال التثمين ميثاق الشرف، ومن ثم محاسبة المكاتب التي لا تطبق هذا الاتفاق، معاقبة من لا يلتزم بميثاق الشرف بين المكاتب.

المكاتب العقارية مظلومة

وقال كمال: «لا نريد إلحاق الضرر برجال الاعمال والمصارف لكن هذا لا يعني أن نضر العاملين في مهنة التثمين والإضرار بمصالحهم، إذ إنه من غير المعقول أن يصل العقار بملايين الدنانير، يتقاضى عليها المثمن ديناراً«، مشيراً إلى مكاتب التثمين ترجع إلى محامين وقانونيين واستشاريين وفنيين إضافة إلى الخبرة والمعرفة لتحديد قيمة العقار ما يكلف صاحب المكتب العقاري الكثير من الوقت والمال، مؤكداً أهمية اعطاء المثمن اتعابه وحقوقه كاملة من دون نقص.

ودعا كمال إلى طرح الحلول للمشكلات بدل إثارتها، والتركيز على المقترحات الايجابية التي تخرج العقاريين من المشكلات التي يعانون منها منذ سنوات طويلة.

وأكد أن المكاتب العقاري