قال رئيس شركة أطلس بارتنرز اليابان المحدودة إن السوق العقارية في طوكيو أصبحت على نحو متزايد محط اهتمام المستثمرين من الشرق الأوسط المتحمسين لتشغيل ايراداتهم النفطية.

ويدير ميكيهيسا هيراي صندوقا بقيمة 140 مليون دولار ثلثا رأس ماله من الشرق الأوسط.

وأبلغ هيراي «رويترز» على هامش مؤتمر عقاري في طوكيو «هناك اهتمام متزايد بين المستثمرين من الشرق الأوسط بالسوق العقارية اليابانية والآسيوية لانهم يشعرون بعامل مخاطرة متزايد يكتنف الاستثمار في السوق العقارية بالولايات المتحدة أو بريطانيا».

وهم يعتقدون أن المخاطر زادت لان الأسعار بلغت ذروتها.

ويحاول المستثمرون من الشرق الأوسط تنويع محافظهم بعيدا عن الولايات المتحدة لأسباب منها المخاوف السياسية لكن السرية تكتنف أنشطتهم بشكل كبير ومن ثم يصعب رصد التدفقات الرأس مالية.

ويتوقع معهد التمويل الدولي أن تصدر دول مجلس التعاون الخليجي وهي السعودية والإمارات العربية المتحدة والكويت وسلطنة عمان وقطر والبحرين ما لا يقل عن 450 مليار دولار من رؤوس الأموال في 2006 و2007. وقال محللون ومصادر بقطاع الانشطة المصرفية الخاصة ان نسبة متزايدة من تلك الأموال تتدفق إلى أصول بديلة لاسيما في آسيا.

ويرأس هيراي شركة أطلس منذ نوفمبر/ تشرين الثاني 2004 وأشرف على تحول في الاستراتيجية من الاستثمار في العقارات السكنية إلى المساحات المكتبية.

وقال «حتى عام مضى كان ثلثا محفظتنا (عقارات) سكنية لكننا خرجنا وتحولنا إلى المكاتب».

وقال «على سبيل المثال كان بوسعنا شراء عقارات سكنية بعائد ستة في المئة ثم عندما خرجنا من المحفظة نفسها كنا نبيعها بعائد 5.5 في المئة... وهو ما يعني مكاسب رأس مالية».

وحققت أطلس نسبة عائد داخلي من 15 إلى 20 في المئة مستفيدة من فروق الأسعار بين العقارات في القطاعين الخاص والعام. وفي صفقة استثنائية جنت أكثر من 50 في المئة.

وفي بعض الحالات احتفظت أطلس بالعقارات لتسعة أشهر فقط والحد الأقصى لفترة الحيازة كان عامين.

لكنه استدرك قائلا ان «المنافسة تزداد في السوق والحكومة ترقب أسعار العقارات المنقولة من القطاع الخاص الى العام».

وبدأت طوكيو منذ فترة قصيرة تشهد ارتفاع الايجارات في حين تراجعت نسبة الوحدات الشاغرة إلى أدنى مستوياتها في أكثر من عقد. وترى أطلس فرصا في الحيازات الاطول اجلا من خمس إلى سبع سنوات في الابنية الإدارية من الفئة.

ولدى أطلس استثمار إداري واحد مشترك من الفئة «أ» لكن هذا استثناء.

وقال هيراي ان أفضل طريقة لتحقيق عائدات في سوق المساحات المكتبية بطوكيو هي شراء مكاتب في أماكن دخلها الكثير من المستأجرين عندما كان الاقتصاد مترنحا.

وقال «إذا دعينا للمنافسة على مبنى جدد معظم المستأجرين فيه عقودهم بالفعل نميل الى تجنبه لانه لا توجد فرصة زيادة حقيقية».

وأضاف «نسبة الوحدات الشاغرة تراجعت كثيرا في طوكيو والايجارات ترتفع بحدة الان. سيحاول المستأجرون التفاوض لابقاء الايجارات منخفضة لكن أصحاب العقارات يكسبون المعركة فيما يبدو وهو أمر جيد لنا».

ووفقا لمكتب ميكي شوجي للسمسرة ارتفع متوسط الايجار الشهري للمساحات الادارية في وسط طوكيو إلى 19221 ينا (167 دولارا) لكل وحدة قياس يابانية تسوبو (3.3 متر مربع) وهو أعلى مستوى منذ فبراير/ شباط 2003.

وتوقع هيراي زيادة الايجارات بنسبة 20 في المئة عند تجديد العقود. ومدة عقد الايجار عامان في العادة ما يعني زيادة عشرة في المئة سنويا.

وقال هيراي «نشتري حيث يدفع المستأجرون 12 ألف ين للتسوبو الواحد ثم نحاول زيادتها الى 15 ألفا»