قال التقرير العقاري الأسبوعي لشركة المزايا القابضة إن لكفاءة الأسواق العقارية ومراحل تطورها أهمية في هذا المجال، حيث لا يمكن فرض قوانين وتشريعات متقدمة لا تتوافق وقدرة السوق والقطاعات الاقتصادية وفي مقدمتها القطاع العقاري على الاستجابة الكاملة، والتوقعات المسبقة والأهداف المراد تحقيقها من هذه القرارات على المدى القصير والمتوسط وطويل الأجل.

وأشار التقرير إلى أن السوق العقاري السعودي يبدو أنه أقل استعداداً لفرض مزيد من القيود والتشريعات العقارية وبشكل خاص تلك المتعلقة بفرض القيود على نسب التمويل العقاري، يأتي ذلك في ظل ارتفاع حدة التباين بين خطط وتوجهات تجار قطاع العقارات وبين مؤسسة النقد العربي السعودي (البنك المركزي) بسبب فرض شرط توفير 30 في المئة كدفعة أولى من قيمة العقار من قبل الراغبين بتمويل عقارات من مصادرهم الخاصة على أن تقوم البنوك التجارية بتوفير ما نسبته 70 في المئة من قيمة العقار محل التمويل. ورأى التقرير أن تلك القوانين مجحفة بحق غير القادرين من الأفراد المواطنين وبشكل خاص من ذوي الدخل المنخفض والمتوسط والذين يبحثون عن السكن المناسب، إلا أن هذه القرارات من شأنها المساهمة وبشكل مباشر في كبح جماح ارتفاع الأسعار السائدة في السوق العقاري السعودي، هذا ولابد من قراءة هذا القرار من الجوانب الإيجابية في الأساس، ذلك أن السوق العقاري السعودي بشكل خاص يحظى برعاية وتمويل مباشر من قبل الدولة والكثير من التسهيلات للحصول على السكن، الأمر الذي يدفع باتجاه تبني قرارات أكثر صرامة على الفئات القادرة للحيلولة دون التأثير السلبي على الفئات الأقل دخلاً بعيداً عن خطط تجار العقارات وأهدافهم والتي تتركز على تحقيق أعلى عائد ممكن في أقل وقت.

وأكد تقرير المزايا على أن السوق العقاري الإماراتي أظهر كفاءة أعلى في التجاوب مع التشريعات والضوابط التي أصدرها البنك المركزي الإماراتي في نهاية العام 2013 ضمن النظام الشامل للرهن العقاري، والتي حدد بموجبها حدود التمويل من قبل المصارف العاملة بالدولة بنسب تصل إلى 80 في المئة من قيمة العقار للمواطنين للمنزل الأول للمالك وبقيمة لا تزيد على خمسة ملايين درهم وبنسبة 75 في المئة لغير المواطنين للعقار الذي لا تزيد قيمته على خمسة ملايين درهم أيضاً، فيما حدد النظام الجديد نسبة تمويل لا تزيد على 50 في المئة للعقارات التي يتم شراؤها قبل الإنشاء، فيما ستكون مدة سداد القرض العقاري بحد أقصى 25 عاماً، وشدد النظام على أهمية توافر الشفافية على الرسوم والخصومات وأسعار الفائدة أو الربح وضرورة تزويد المقترض بجميع المعلومات ذات العلاقة، وأكد محافظ البنك المركزي آنذاك أن للنظام تأثيراً إيجابياً على سوق التمويل العقاري على مستوى المصارف وعلى مستوى الفئات المستفيدة من هذا النظام، في المقابل يقول تقرير المزايا إن وتيرة النشاط لم تتأثر كثيراً بهذا النظام نظراً لأهميته في ضبط إيقاع السوق، وتنظيم العلاقة بين الجهات الممولة والمقترضين من دون أن يكون لذلك تأثيرات سلبية على وتيرة النشاط والأسعار كون النشاط المسجل لدى السوق مصدره المستخدم النهائي في الغالب.

وأشار تقرير المزايا إلى أن الحراك العقاري لدى قطر يأخذ طابعاً مختلفاً في هذا السياق كون القطاع العقاري شهد ويشهد توسعاً كبيراً على التسهيلات المقدمة التي تمنحها البنوك للقطاع، يأتي ذلك في ظل النشاط العمراني الكبير الذي تشهده الدولة، إضافة إلى التوسع الكبير في المواقع كافة، سواء كانت مشاريع للقطاع الخاص أو العام، الأمر الذي انعكس على ارتفاع أسعار الأراضي والعقارات بشكل كبير والدفع باتجاه زيادة الطلب على القروض والتمويل البنكي، فيما حددت ضوابط التمويل العقاري للأفراد والذي يكون الراتب مصدراً أساسياً للسداد الحد الأقصى للتمويل العقاري بنسبة 70 في المئة من قيمة العقارات الضامنة وألا تتجاوز فترة السداد عن 20 عاماً، على ألا تتجاوز نسبة التمويل للفئات الأخرى عن 60 في المئة من قيمة العقارات الضامنة.

ويأتي تحرك البنك المركزي القطري للمساهمة في إنهاء الضغوط التضخمية المرتفعة التي عانى منها الاقتصاد القطري لسنوات عدة من دون أن يكون لهذه القرارات والتوجهات أية آثار سلبية على النمو الاقتصادي المستهدف، في حين كان وسيكون لمثل هذه القرارات أهمية في استقرار أسعار العقارات على المدى الطويل، يذكر أن التسهيلات الائتمانية الممنوحة للتمويل العقاري بلغت 100 مليار ريال قطري في نهاية العام 2014، الأمر الذي يعكس حجم الطلب على التمويل العقاري لجميع الفئات ويعكس أيضاً مستوى التوسع في المشاريع العقارية والاستثمار العقاري والحاجة إلى ضوابط مرنة ومتطورة تحافظ على قيم الأصول والاستثمارات وتدعم خطط التنمية.

بدوره تطرق تقرير المزايا إلى وتيرة النشاط العقاري المسجلة منذ بداية العام الجاري، والتي أظهرت المزيد من التباينات والتحديات والتطورات الإيجابية والسلبية نتيجة لتداعيات أسواق النفط والتوقعات المتحفظة على وتيرة النشاط والطلب خلال الأعوام المقبلة إذا ما تراجع حجم الإنفاق الحكومي وتبدلت أولويات الإنفاق الحكومي.

وفي السياق يقول تقرير المزايا إن أهمية أنظمة وضوابط التمويل العقاري تستحوذ على درجة الأهمية نفسها في ظروف التراجع وظروف الانتعاش على حد سواء، وإن أسواق المنطقة بحاجة إلى مزيد من الضوابط والتشريعات كون اقتصاديات المنطقة تصنف ضمن الاقتصادات الفتية والحديثة، وإن بناء هذه الاقتصاديات يتطلب أسواقاً مستقرة وخطط تنمية مدروسة وقدرة على التكيف مع جميع الأحداث والتطورات بكفاءة، مع التأكيد على أن الأسواق العقارية التي ينشط فيها الفكر والطلب الاستثماري المحلي والخارجي ستكون أكثر استقراراً وكفاءة على مستوى العرض والطلب والاستجابة للضوابط والتشريعات، من الأسواق التي يشكل الطلب المحلي فقط على الحصة الأكبر من الحراك العقاري المسجل.