أوضح تقرير عالمي أن أثرياء من دول «الشرق الأوسط» هم أبرز مستثمري الأموال الخاصة في سوق العقارات العالمية في العام 2006 وتأكد وجودهم على الساحة العالمية كقوة رئيسية خلال العام الجاري.

وقدر التقرير الصادر عن الشركة الاستشارية العالمية للممتلكات دي تي زد (DTZ) بعنوان: «دخول الأموال في الممتلكات» أن عمليات التبادل العقاري العالمية وصلت إلى مستوى قياسي بلغ 600 مليار دولار في العام 2006, مرتفعا بنسبة 25 في المئة عن العام 2005 ونحو 150 في المئة عن العام 2004.

ولكن على رغم الفورة الملحوظة في سوق العقارات في دول مجلس التعاون لدول الخليج العربية مثل دبي والمشروعات الكبيرة التي يجرى تنفيذها هناك وتنامي التمويل العقاري الإسلامي فإن الولايات المتحدة الأميركية تحصد أكبر حصة من الاستثمارات العقارية العالمية أكبر بكثير من منطقة الخليج تأتي بعدها المملكة المتحدة. وبلغت الاستثمارات في القطاع العقاري في واشنطن ولندن نحو 70 في المئة من السوق العقارية العالمية في العام 2006.

ووفقا لتقرير DTZ فإن العمليات تواصلت مدفوعة «بجدار أموال» وتركزت على الموجودات العقارية. وتقدر DTZ أن الاستثمارات المتصلة بالعقارات بلغت 860 مليار دولار في العام 2006, مرتفعة بنسبة خمسة في المئة عن العام 2005 و40 في المئة عن العام 2004 « ما نتج عن ذلك سوق رأس مالية للعقارات تبلغ نحو 9,63 مليارات دولار في العام 2006».

وأضاف التقرير «إن رأس المال الخاص ظل الدافع الرئيسي للنمو في العام 2006 كما كان في العام 2005, وإن أبرز المستثمرين هم من الولايات المتحدة الأميركية واستراليا والشرق الأوسط. كما أن السوق العامة اتسعت بقوة مدفوعة بديون السندات المالية وائتمانات الاستثمار العقاري, وخصوصا في منطقة آسيا باسيفيك».

وشهد المناخ الاقتصادي والمالي العالمي نموا كبيرا في السنوات الأخيرة مع انخفاض التضخم وتراجع تاريخي لسعار الفائدة، معظم الأسواق الآسيوية مثل الصين لاتزال يتضاعف فيها نمو الناتج المحلي الإجمالي، أما الدول الأخرى مثل الهند وماليزيا ودول الخليج العربية فإن النمو فيها يقف بين خمسة وثمانية في المئة بالمقارنة مع النمو في الاقتصادات الصناعية البالغة واحد و3,5 في المئة.

وقال التقرير «إن هذا المناخ المالي والاقتصادي المزدهر تمت زيادة تنشيطه بتوافر الائتمان وبناء جدار من السيولة في النظام المالي وهو العنصر الرئيسي الذي ساهم في نشاط أسواق الممتلكات في السنوات الأخيرة – من أسهم وسندات وسلع أو ممتلكات متصلة بها».

وكشف التقرير عن زيادة نشاط المستثمرين في خيارات أصول الممتلكات مثل خدم المنازل وسكن الطلاب وتطوير العائلات وتسهيلات التوزيع على المنازل وتسهيلات التخزين الشخصي, وأن آركبيتا بنك ومقره البحرين هو أحد المصارف في المنطقة يقوم بالاستثمار في تطوير العائلة المتعددة (Multifamily) في الولايات المتحدة الأميركية وكذلك في تسهيلات المخازن والتوزيع في المملكة المتحدة ودول الاتحاد الأوروبي.

وآركبيتا بنك مالك لحصة كبيرة لأحد تسهيلات التخزين في (Shurgard) بالمملكة المتحدة ودول الاتحاد الأوروبي. كما أن لديه محفظة استثمارية إسلامية في الولايات المتحدة الأميركية قيمتها 1,5 مليار دولار.

كما أن المطارات ومحطات الطاقة والجسور والطرق الطويلة هي كذلك في نظرة المستثمرين في مبادرة التمويل الخاصة التي من المنتظر ان تنمو بكثرة في الأسواق الدولية.

وقال تقرير DTZ إن الاستثمار في العقارات لم يدفع فقط من قبل مجموع الدخل ولكن يبدو أنه شكل «حلقة حلزونية»، إذ إن الزيادة في طلبات المستثمرين لأصول الممتلكات حفز للابتكار وتطوير المنتجات في السوق.

وقد سجلت سوق العقارات في المملكة المتحدة عاما قياسيا جديدا في العام 2006 إذ بلغت القيمة الكلية للعمليات ما يربو على 50 مليار دولار جنيه استرليني (نحو 65 مليار دولار), وأن نسبة المستثمرين من دول الشرق الأوسط في ذلك بلغت 1,42 مليار جنيه استرليني.

ومن المقرر أن يعقد مؤتمر في لندن في شهر نوفمبر / تشرين الثاني المقبل بشأن التمويل الإسلامي للمساكن – الطلب والتطورات - وكذلك التمويل الإسلامي للعقارات – اتجاه السوق والفرص.

ارتفاع الإيجارات

ذكر المدير التنفيذي لتطوير الأعمال والشئون الإدارية في شركة الخليج للتعمير (تعمير) محمد عبدالخالق أن البحرين شهدت في السنوات الأخيرة طفرة عقارية ملحوظة في مجالات متنوعة وكان للقوانين والتشريعات التي سنتها المملكة دور في النمو العمراني ما ساهم في جذب المزيد من المستثمرين.

وقال عبدالخالق: «إن تلك الفترة ساعدت على تشييد الكثير من المباني التجارية التي تقدم خدماتها إلى الشركات والمؤسسات وساهمت في التخفيف من زحمة المناطق المكتظة بالمباني التجارية من خلال خلق مناطق جديدة, وساد توجه الكثير من المستثمرين نحو الاستثمار في تشييد المباني الضخمة لتقديم خدماتها إلى الشركات والمؤسسات من خلال تأجيرها مكاتب عمل مهيأة بشكل راق وبدت أسعارها في بداية الأمر مناسبة إلا أنها ازدادت تدريجيا بسبب الارتفاع في أسعار الأراضي وزيادة كلفة البناء الناتجة عن ارتفاع أسعار المواد المستخدمة في البناء ما أدى إلى تفاوت في أسعار الإيجارات».

وأضاف «من المتوقع على المديين المتوسط والطويل أن تكون هناك زيادة عموماعلى إيجارات المباني كافة الجديدة منها والقديمة ولو بشكل متفاوت إذ إن الطلب يزداد على المساحات والمستأجر مضطر إلى تقبل الأسعار الجديدة التي تعكس الزيادة في كلفة تطوير المباني».

قيمة العقارات

من ناحية أخرى نسبت نشرة لشركة تعمير إلى بيانات من جهاز المساحة والتسجيل أن السوق العقارية شهدت نموا في الربع الأول من العام الجاري في عدد الصفقات والنشاط العقاري مقارنة بالعام 2006 إذ بلغت قيمة العقارات المتداولة 245 مليون دينار مرتفعة بنسبة 72 في المئة عن المدة نفسها في العام الماضي التي بلغت 142 مليون دينار.

وقدرت النشرة زيادة في نسبة المعاملات التجارية المتداولة من قبل الأجانب بنحو 16,8 في المئة في الربع الأول من العام 2007 مقابل 11,4 في المئة في المدة نفسها من العام 2006 «بسبب شفافية القوانين في المملكة والأسعار التنافسية والاستقرار السياسي في المنطقة».

وأضافت أن النسبة العظمى من الأجانب الذين يتملكون عقارات في البحرين هم مواطنون من المملكة العربية السعودية والكويت الذين شكلوا نحو 92 في المئة من المعاملات المسجلة في الربع الأول من 2007.

وتحدثت النشرة عن الشقق السكنية الفاخرة، فقالت إن أكثرها تتركز في العاصمة (المنامة) ويتراوح متوسط الأجر بين 499 دينارا و 769 دينارا في الشهر, يرتفع إلى 1500 دينار شهريا للشقق السكنية الواسعة، وشكلت ضاحية السيف أعلى متوسط أجرة للشقق الفاخرة بسبب وجود الكثير من المرافق الترفيهية والمجمعات الراقية في المنطقة.

أما بالنسبة إلى الشقق الفندقية الفاخرة، فتتركز في منطقة الجفير وضاحية السيف والحورة إذ توجد الكثير من الشركات المحلية والأجنبية التي تستأجر هذه الشقق لكبار موظفيها.

من ناحية أخرى، ذكرت أرقام صدرت عن مصرف البحرين المركزي أن مجموع قيمة العقارات المتداولة في البحرين في الربع الثاني من العام 2007 بلغ 345,9 مليون دينار مقابل 245,2 مليون دينار في الربع الأول من العام ما يؤشر إلى زيادة التداول العقاري في المملكة وخصوصا من قبل مواطني مجلس التعاون لدول الخليج العربية، أما مجموع عدد المعاملات المتداولة فكان 4882 في الربع الثاني من 2007 مقابل 3720 في الربع الأول من العام نفسه.

والمملكة لها خصوصيتها، إذ إنها جزيرة صغيرة والأرض فيها محدودة وإذا تمت مقارنة الأسعار في البحرين بالدول المجاورة نجد أن الأسعار عندنا لاتزال أقل، وتتعرض البحرين مثلها مثل بقية دول المنطقة لضغط على العقارات السكنية والاستثمارية بسبب الطفرة التي تعيشها المنطقة.

وزادت أسعار العقارات في دول الخليج العربية زيادة كبيرة وصلت بعضها إلى 400 في المئة في العامين الماضيين بسبب الازدهار الاقتصادي الذي تعيشه المنطقة والناتج معظمه عن ارتفاع أسعار النفط في الأسواق العالمية إلى نحو 60 دولارا للبرميل الواحد ما أدى إلى حدوث سيولة كثيفة تبحث عن فرص استثمارية.

وتوجه معظم المستثمرين إلى القطاع العقاري وبورصات المنطقة بسبب الأرباح السريعة التي يمكن تحقيقها من هذه القطاعات من دون وجود مخاطر وإن وجدت فإنها تكون محدودة جدا.

منتزه عذاري

قالت نشرة لشركة «تعمير» إنه تم التعاقد مع شركة عالمية متخصصة في مجال الأمن والسلامة لاختبار الألعاب الكبيرة في منتزه عذاري, وإن الشركة ستقوم بإصدار شهادة سلامة لكل لعبة. كما ستقوم بفحصها وصيانتها سنويا.

وكانت الشركة المسئولة انتهت من تركيب الألعاب الخارجية للمنتزه والمكونة من 22 لعبة كبيرة والبالغة كلفتها أكثر من مليوني دينار, وتم شراؤها من إيطاليا والولايات المتحدة الأميركية.

ومن المنتظر أن يتم افتتاح المنتزه بعد نحو شهر ليتزامن مع العيد.

وكانت شركة تعمير وقعت اتفاقا مع وزارة شئون البلديات والزراعة لإنشاء واستغلال المشروع بنظام BOT (بناء وتشغيل وتحويل) لمدة 30 سنة بكلفة تبلغ نحو 13 مليون دينار، والمشروع مملوك لخمس مؤسسات في البحرين والكويت من ضمنها «تعمير».

وستستفيد «تعمير» من المنتزه لمدة 30 عاما، بحسب الاتفاق المبرم مع وزارة شئون البلديات والزراعة الذي بمقتضاه تتحول ملكية الحديقة بعد المدة المحددة إلى الدولة، وذلك مقابل 99 ألف دينار تدفع إلى الحكومة مقابل بدل انتفاع (إيجار)، إذ يعتبر المنتزه أول مشروع بنظام «BOT» يعمل به في البحرين.

وستتولى شركة مجمعات الأسواق «الكويتية» إدارة المنتزه التي لديها خبرة في مجال إدارة المنتزهات والمشروعات الترفيهية، إذ تدير الشركة عددا من المنتزهات والحدائق في الكويت.

وعملت شركة «بروجكتس» وهي شركة عالمية لإدارة المشروعات على الإشراف الهندسي وللاستشارة في الأعمال الهندسية وأعمال البناء للمشروع في فترات التصميم أو الإنشاء.

ويحتوي المنتزه الجديد على 22 لعبة مختلفة ومتطورة إضافة إلى اللعب المجانية وستغطي المساحات الخضراء والمسطحات المائية نحو 70 في المئة من مساحة المنتزه البالغة 165 ألفا و319 مترا مربعا. كما سيحوي عددا من المطاعم وأن الباب مفتوح لأي مستثمر يرغب في المساهمة والاستثمار في المنتزه الجديد من خلال استغلال مساحة معينة لنشاط ترفيهي أو تجاري.

وسيوفر المشروع نحو 300 وظيفة وسيشغل البحرينيون أكثر من 90 في المئة منها، وسيقتصر تشغيل غير البحرينيين على المهن الحرفية التي تحتاج إلى معرفة وعلى الإدارات العليا التي ستكون مشكلة من مديرين كويتيين لهم خبرة في إدارة منتزهات في الكويت، على أن تتم بحرنة جميع الوظائف من خلال التدريب لتصل إلى 100 في المئة مستقبلا.

ويعتبر مشروع عين عذاري أكبر مشروع عقاري في قطاع السياحة الترفيهية، وركيزة أساسية للسياحة العائلية وبنية تحتية مهمة لتنشيط وزيادة فعالية السياحة في المملكة. والمشروع قائم على السياحة النظيفة ويركز على السياحة العائلية التي تلقى قبولا ورضا في كل المجتمعات، وبالتالي فإن العوائل البحرينية والخليجية ستتوافد لقضاء أوقاتها الترفيهية في هذا المنتزه الذي هو أول منتزه ترفيهي متطور في المملكة. يتوقع أن يصل عدد زواره إلى نحو مليون زائر.

وتفتقر البحرين إلى منتزهات كبيرة حقيقية مثل منتزه عذاري الذي سيكون المنطلق إلى إنشاء مثل هذه المنتزهات المتطورة، ما يؤكد أن المنتزه سيصبح عقب الانتهاء من إنشائه أحد أهم المشروعات السياحية المهمة في البحرين إذ سيوفر المكان الملائم لقضاء أفراد العائلات البحرينية والمقيمة والزوار فرصة الترفيه الجيد.

ويمتاز موقع منتزه عذاري وخلفيته التاريخية بأهمية كبيرة، إذ إن الموقع معروف في جميع دول الخليج، والبعد التاريخي للموقع يعطي المشروع مكانة عالية، وسيساهم في إحياء المكان الذي ارتبط معه المواطنون البحرينيون بالذكريات الجميلة، كما أن المشروع سيضع البحرين على الخريطة السياحية ويجعلها الواجهة المفضلة للعائلات.

ويتضمن منتزه عذاري مجمع مطاعم وكفتيريات وقاعات متعددة الأغراض ومتحفا مخصصا للأطفال وقاعات ألعاب داخلية مغلقة وصالات ترفيهية ومحلات لبيع الهدايا والمنتجات الحرفية ومسجدا إضافة إلى وجود بحيرات وجداول مياه ونوافير ومنطقة عشبية وحدائق ومناطق جلوس واستراحات موزعة داخل المنتزه وساحات، وهناك الكثير من الأمور الترفيهية إلى جانب مرافق واستراحات على ضفاف البحيرات.