تباينت آراء خبراء في سوق العقارات بشأن أسعار العقارات وخصوصا بعد حدوث أزمة الأسمنت التي بدأت في 27 من الشهر الماضي، فمنهم من قال إن أسعار العقارات في بعض المناطق انخفضت، وبعضهم نفى ذلك مؤكدا استمرار ارتفاع الأسعار.

مثَّل الرأي الأول عدة عقاريين منهم سيدشرف جعفر الذي قال: «إن أسعار بعض العقارات الاستثمارية في ضاحية السيف ومنطقة الجفير انخفضت من 160 إلى 130 دينارا للقدم المربع أي بنسبة 20 في المئة، وأرجع ذلك إلى الكثير من العوامل منها زيادة المخاطر بعد أزمة الأسمنت، ووصول الأسعار إلى مراحل لا يستطيع المستثمر تغطية كلفة البناء من خلال تأجير المبنى حتى بعد 30 سنة».

أما الرأي الثاني فقد مثله عدة عقاريين؛ منهم حسن كمال الذي قال: «إن أسعار العقارات لم تتأثر وهي مستمرة في الارتفاع نتيجة الطلب الكبير وقلة المعروض، وإن استمرار دخول رؤوس أموال ضخمة إلى سوق العقارات دليل على ثقة المستثمرين بقوة السُّوق، وقد يكون هناك انخفاض نوعا ما في تداول العقارات وليس في الأسعار لأسباب روتينية تحدث كل عام بقدوم الصيف وشهر رمضان».

بعد أزمة الأسمنت التي شلَّت حركة الإنشاءات

تباين آراء العقاريين بشأن انخفاض وارتفاع أسعار العقارات

المنامة - عباس المغني

تباينت آراء خبراء في سوق العقارات بشأن أسعار العقارات وخصوصا بعد حدوث أزمة الأسمنت التي بدأت في 27 من الشهر الماضي، فمنهم من قال إن أسعار العقارات في بعض المناطق انخفضت، وبعضهم نفى ذلك مؤكدا استمرار ارتفاع الأسعار.

مثَّل الرأي الأول عدة عقاريين منهم سيدشرف جعفر الذي قال: «إن أسعار بعض العقارات الاستثمارية في ضاحية السيف ومنطقة الجفير انخفضت من 160 إلى 130 دينارا للقدم المربع أي بنسبة 20 في المئة، وأرجع ذلك إلى الكثير من العوامل منها زيادة المخاطر بعد أزمة الأسمنت، ووصول الأسعار إلى مراحل لا يستطيع المستثمر تغطية كلفة البناء من خلال تأجير المبنى حتى بعد 30 سنة.

أما الرأي الثاني فقد مثله عدة عقاريين؛ منهم حسن كمال الذي قال: «إن أسعار العقارات لم تتأثر وهي مستمرة في الارتفاع نتيجة الطلب الكبير وقلة المعروض، وإن استمرار دخول رؤوس أموال ضخمة إلى سوق العقارات دليل على ثقة المستثمرين بقوة السُّوق، وقد يكون هناك انخفاض نوعا مَّا في تداول العقارات وليس في الأسعار لأسباب روتينية تحدث كل عام بقدوم الصيف وشهر رمضان».

وقال صاحب وكالة السيدشرف العقارية إنه لوحظ انخفاض أسعار بعض الأراضي خلال الأسابيع الماضية على رغم أن فترة الصيف لم تبدأ بعد إذ تعارف الجميع على انخفاضات موسمية في سوق تداول العقارات في البحرين في أوقات معينة من السنة كما في فترة الصيف وشهر رمضان اللتين تشهدان عادة تراجعا نسبيّا في حجم تداول العقارات».

وأردف «ففي خلال الأسابيع القليلة الماضية طرأ انخفاض ملحوظ على أسعار الأراضي في منطقة السيف وتحديدا شمالي غرب المجمعات التجارية الكبرى إذ انخفض سعر القدم المربع من تلك الأراضي من 160 إلى 130 دينارا كما انخفضت أسعار بعض الأراضي في مناطق من منطقة الجفير التي كانت تعتبر من أكثر المناطق نشاطا في حركة التداول والبيع والشراء على اعتبارها مرغوبة جدّا من المستثمرين إذ انخفض سعر القدم المربع في بعض مناطق الجفير من 150 إلى 120 دينارا فقط».

وأكد شرف أن ملاكا يتعاملون معه، طلبوا منه عرض عقاراتهم للبيع بسعر يقل بنحو 30 دينارا للقدم المربع عن سعر السُّوق.

وعزا السيد شرف انخفاض أسعار الأراضي إلى انخفاض حجم الطلب عليها والمرتبط بعدة عوامل على رأسها، وجود بديل للأراضي الاستثمارية في عدة مناطق منها خليج توبلي وبسعر أقل بكثير عن أسعار أراضي الجفير والسيف إلى جانب ارتفاع أسعار مواد البناء وخصوصا الحديد والأسمنت إذ ارتفع سعر بيع طن الحديد خلال 3 أشهر من 300 دينار إلى 620 دينارا كما ارتفع سعر الأسمنت من دينار وتسعمئة فلس إلى 3 دنانير وخمسمئة فلس.

وقال: «إن أزمة الأسمنت التي بدأت نهاية الشهر الماضي مع إيقاف السعودية صادراتها إلى البحرين، أثرت بشكل كبير على أسعار العقارات، وساهمت في رفع كلفة تطوير العقارات إلى مستويات مفرطة تأكل هوامش الربح، وتجعل من المستحيل تغطية كلفة البناء من خلال تأجير المبنى حتى بعد 30 سنة».

وأوضح أن أزمة الأسمنت رفعت من مستويات المخاطرة لدى مصارف التمويل، وبالتالي إقلاعها عن منح قروض للمطورين، وفرض إجراءات أكثر تشددا.

وبيَّن قائلا: إن «الحركة أصبحت بطيئة في مكتب التوثيق التابع إلى وزارة العدل، الجهة المسئولة عن إبرام العقود بين المتعاملين في العقارات... ففي العام الماضي كان المكتب يعج بالمتعاملين». مؤكدا خروج شريحة كبيرة من المستثمرين بسبب الغلاء الذي وصفه بـ «الفاحش».

وأوضح أن تضخم الأسعار أدى إلى حدوث فجوة بين القدرة الشرائية للمواطنين وأسعار العقارات السكنية في مملكة البحرين، وحذَّر من اتساعها وتراجع المواطنين عن فكرة شراء المنتجات العقارية التي يقدمها المستثمرون.

وقال: «إن تركز القوة الشرائية لتداول العقارات لدى فئة من المجتمع التي تمتلك الأموال الكبيرة، يحرم متدني الأجور والرواتب من الحصول على العقار وخصوصا مع بروز مخاوف لدى المؤسسات التمويلية من تمويل الرهن العقاري الأمر الذي ساعد على حرمان فئة كبيرة من المجتمع من شراء العقارات».

وأضاف «إن الأسعار في بعض المناطق غير حقيقية وإنما فرضت بحكم المضاربة، وليس ازديادا حقيقيّا في السعر»، مؤكدا أن المصلحة العامة للمجتمع تتطلب كبح جماح الأسعار التي أوجدتها المضاربة وجعلت المواطن غير قادر على شراء الأرض، والمستثمر الصغير غير قادر على شراء الأرض وتطويرها، لأن مستوى سعر الطلب منخفض بسبب انخفاض القدرة الشرائية في المجتمع.

وحذر من خروج شريحة واسعة من المتعاملين في السُّوق بسبب الارتفاع «المفرط» لأسعار العقارات التي بلغت 280 دينارا للقدم في بعض المناطق في البحرين. مؤكدا أن الأسعار وصلت إلى مستويات تدفع شريحة واسعة من المستثمرين إلى الخروج من السُّوق لعدم قدرتهم على مجارات هذه الأسعار المفرطة.

وأكد أن السوق العقارية أصبحت ساحة للاعبين الكبار الذين يمتلكون المرونة المالية في تداول الأسعار المرتفعة التي انعكست سلبا على المستثمرين الصغار والمتوسطين وعدم قدرتهم على مجارات السوق.

أسعار مواد البناء

وقال عقاري آخر: «إن أسعار مواد البناء التي تزيد بمستوى جنوني وغير معتدل، والآثار السلبية لمنح القروض من دون ضمانات مُؤكَدَة، هروبا من المؤسسات المالية عن تحمل أدنى مستوى من المخاطرة وتصديرها للمستثمر ليتحملها وحده، بدأت تضغط في الاتجاه السلبي لسوق العقارات في السوق البحرينية، ومن المتوقع أن يبرز ذلك جليّا في النصف الثاني من العام الجاري».

وبيَّن أن الشركات العقارية التي تواجه عوائق لكي تلعب دورا رئيسيّا في قطاع المساكن نتيجة محدودية المخططات وكلفة مواد البناء وعلى رأسها الرمال والحديد والخرسانة، وسلسلة ارتفاع معدلات الفائدة، ناهيك عن قرب تطبيق نظام سوق العمل وما سيسببه من زيادة في كلفة الأيدي العاملة، قد تسبب في أن تتخذ بعض الشركات قرارات بإلغاء الكثير من مشاريعها، إذ تمخضت دراسات السّوق عن أن الكثير من أفراد فئة متوسطي الدخل قرروا تأجيل شراء مساكن جديدة.

وقال: «إذا استمر الأمر على هذا المنوال ولم تتدخل الجهات الرسمية المعنية للمساعدة في توفير المواد اللازمة لعملية البناء والتشييد وكذلك سرعة إنجاز تخطيط الأراضي وتقسيمها وتعجيل وتسهيل وتجويد إجراءات استخراج رخص البناء والتعمير وخفض شروطها عن فئة متوسطي ومتدني الدخل، وتسهيل حصول التمويلات اللازمة أو الرفع المالي المعمول به في كثيرٍ من الدول المتطورة، وإيجاد حلول إدارية وتنظيمية إلى الإضرابات العمالية التي طالت 14 شركة ولعددٍ يزيد على 1200 عامل أجنبي، فإن أثر ذلك سينعكس بصورة مؤثرة على قطاع العقارات وخصوصا السكنية. وقد يضطر بعضُ المطورين إلى بيع وحداتهم بمعدلات منخفضة، وسيتعرضون لخسائر كبيرة، وإن سوق البحرين ستخسر من جراء ذلك قدرتها التنافسية في مجال الخدمات واستقطاب المستثمرين، وتدفق الأموال الأجنبية لشراء الأراضي والمخططات والأبراج أو المباني أو المجمعات السكنية الخاصة وأن حمَّى الرهن العقاري التي أصابت السوق الأميركية وانتقلت عدواها إلى أوروبا أصبحت قريبة من أسواقنا الخليجية».

أما الرأي الثاني، فقد نفى حدوث أي انخفاض في أسعار العقارات، وقال المستثمر العقاري حسن كمال: «إن الأسعار لم تتأثر، وهي مستمرة في النماء والارتفاع نتيجة الطلب الهائل المدفوع برؤوس الأموال الضخمة وقلة المعروض من الأراضي».

لا تأثير لأزمة الأسمنت على الأسعار

وأضاف «إن أزمة الأسمنت لم تؤثر إلى الآن على الأسعار، وهناك جهود على مستويات رفيعة المستوى تقوم بها حكومة البحرين لحل الأزمة وتوفير مواد البناء بأسعار معقولة».

وبيَّن أن الأسعار آخذة في الارتفاع للكثير من العوامل منها وجود الكثير من المصارف التي تمول وتشجع المستثمرين على الشراء لدرجة أن بعض المصارف تقدم ما يوازي 90 في المئة من قيمة العقار في حين أن المستثمر يدفع 10 في المئة فقط حتى وإن كانت أسعار الصفقات بالملايين ما أوجد سيولة ضخمة في السوق وشجع على ارتفاع الأسعار.

وتوقع أن تستمر الأسعار في الارتفاع حتى العام 2012 على الأقل حتى تصل إلى مرحلة التشبع النهائي، مشيرا إلى أن السوق لم تصل لحد الآن إلى مرحلة التشبع، وذلك بالنسبة للأراضي والأموال التي يمكن أن توظف في السوق.

وقال: «بعد ذلك إن لم تخلق فرص جديدة أو مجالات أخرى للاستثمار فقد نصل إلى مرحلة الانحسار، وأرى أن هذا الانحسار لن يكون مخيفا وإنما يمكن أن يكون على شكل وقفة ترقب وتأنٍ وإعادة النظر وتلمس الوضع الجديد.

وأكد قائلا: «يجب عدم الخوف على مستقبل السوق العقارية في البحرين، فالبحرين مساحتها محدودة جدا، فجغرافية البحرين كجزيرة ومع وجود رساميل ضخمة ومدورة لمضاعفة الاستثمار في داخل البلاد تتيح الفرصة لنمو قطاع العقار، لأنه لايزال القطاع الوحيد الأكثر دخلا والأكثر ربحا، ولو وجدت فرص أو قطاعات أخرى تعزز ذلك فإن الأموال ستتجه إليها. إن الطفرة العمرانية خلقت الكثير من فرص العمل ونشَّطت السوق البحرينية بشكل كبير، فالمقاولون والمهندسون وجميع الوحدات المرتبطة بالبناء والتشييد تعمل الآن بكامل طاقتها وذلك شيء جيد أتاح للعناصر الشابة الدخول إلى السُّوق».

لا كساد في السوق العقارية

واستبعد كمال حدوث نكسة أو كساد في السُّوق العقارية في المنطقة على المستوى المنظور على الأقل، وقال: «إن الخوف يمكن أن يأتي فقط من قيام حرب في المنطقة تنعكس لاحقا على السوق وتبدأ الانهيارات، لكن لا توجد مؤشرات لا في القريب أو البعيد ببوادر لحروب في المنطقة».

وأضاف « إننا في مأمن من حدوث أزمات الرهن العقاري، وإن أي كساد يمكن أن يحدث يمكن أن يكون في حال نشوب حرب أو حدوث قلاقل أمنية أو تفاقم مشكلة العراق أو انهيار أسعار النفط... إلا أن جميع المؤشرات لا تعطي انطباعا بأن هناك أزمات حادة ستحدث في الوقت القريب أو المتوسط فمنطقة الخليج آمنة والقيادات السياسية لدينا قادرة على تهدئة الأمور بشكل إيجابي يمكن من المحافظة على وتيرة النمو الاقتصادي».

السوق العقارية البحرينية متميزة

وأكد أن البحرين تعيش في الفترة الحالية سوقا عقارية متميزة من حيث الأسعار ومن حيث تنوع الوحدات العقارية ومن حيث جذب المستثمرين العقاريين سواء على مستوى البحرينيين أنفسهم أو على مستوى دول مجلس التعاون والدول العربية والكثير من المستثمرين الأجانب، وإن السوق العقارية البحرينية تعمل ضمن نهضة عمرانية رافقت المشروع الإصلاحي لجلالة الملك الذي يشجع على أن تكون البحرين مركزا للاستثمار واستقطاب كل أنواع الاستثمارات المالية والتجارية والعقارية وغيرها.

وأوضح «إن سوق البحرين حققت نموّا غير مسبوق خلال خمس السنوات الماضية وبالتالي فنحن نرى أن هذه السوق أتاحت الفرصة للكثير من المستثمرين للولوج في هذه السوق بسبب أن لدينا أولا قوانين وتشريعات واضحة نسبيّا وهناك شفافية ودقة متناهية في أساليب التعامل، وإن كانت هناك رغبة جامحة ومؤكدة لدى الكثير من المستثمرين العقاريين في ضرورة تنقيح وتعديل بعض القوانين العقارية لتتماشى مع المستجدات الحالية، وعلى سبيل المثال قانون الإيجارات القديم، وهناك توجه حتى من قبل السلطة التشريعية لتبني قانون جديد للعقارات يتماشى مع الوضع العقاري العام في البحرين وهناك أيضا قانون الاستملاك العقاري الذي تم طرحه في المجلس النيابي لمناقشته وهذه قضية محورية لإعطاء كل ذي حق حقه ولكي تكون هناك عدالة في عملية استملاك الأراضي للمنفعة العامة».

توقف الأسعار

من جهته، قال المدير العام لعقارات الديرة يوسف عبدالحسن: «إن أسعار العقارات لم تنخفض ولم تتأثر بأزمة الأسمنت، وإن الأسعار ارتفعت في المناطق الاستثمارية، بينما الأسعار توقفت في بعض العقارات السكنية ليس بسبب أزمة الأسمنت، وإنما نتيجة فصل الصيف وقرب شهر رمضان، وهو وضع روتيني».

وأوضح أنه في كل عام بشكل روتيني يلقي فصل الصيف وشهر رمضان بظلالهما على حركة تداول العقارات في المملكة إلا أن هذا التأثير لا يؤدي إلى انخفاض في الأسعار.

وتوقع أن تبقى أسعار العقارات ثابتة على رغم انخفاض حجم التداول في فصل الصيف نتيجة سفر كبار المستثمرين خارج البحرين لقضاء الإجازة مع أسرهم في أجواء لطيفة بعيدة عن الطقس الحار في المملكة.

وبين أن أسعار العقارات السكنية توقفت عن الارتفاع، وهي متوقع بسبب ارتفاع أسعار مواد البناء وخصوصا أن المواطنين البسطاء يشكلون القسم الأعظم من الطلب على العقارات السكنية، وهم يشترون المساكن بحسب إمكاناتهم المادية التي تراجعت بسبب زيادة كلفة المعيشة. أما العقارات الاستثمارية فمستمرة في الارتفاع بحكم الطلب الموجود من قبل الشركات التي تمتلك سيولة نقدية ضخمة تدفع بالأسعار نحو الصعود.

وأوضح أن هناك معدلين للتضخم، المعدل الأول طبيعي وهو مستمر بسبب الطلب المستمر من قبل المواطنين على السكن، والمعدل الثاني مرتبط بالطفرة أي أنه عندما يتم فتح مناطق جديدة للاستثمار فإن رؤوس الأموال تتوجه إليها وتدفع بالأسعار.

وأكد أن الأسعار لن تنخفض نتيجة المعدل الطبيعي للتضخم إلى جانب توافر السيولة النقدية الكثيفة في المنطقة نتيجة ارتفاع أسعار النفط إلى مستويات قياسية، وكذلك عدم وجود أدوات استثمارية مضمونة كالقطاع العقاري الذي تتدنى فيه المخاطر وبه الربحية مرتفعة إذ يعتبره المستثمرون مصنعا لتضاعف ثرواتهم.

وأشار إلى أن التشريعات والقوانين في المملكة لعبت دورا في إحداث قفزات في أسعار العقارات منذ مطلع الألفية الثانية بعد إصدار حزمة من القوانين المتعلقة بتملك المواطن الخليجي إلى جانب التملك الحر والسماح للشركات والمؤسسات المالية الاستثمار في القطاع.

الأمن والاستقرار عزّزا ثقة المستثمرين

وذكر من بين أسباب ارتفاع أسعار العقارات الإقبال الشديد على الاستثمار العقاري في البحرين وتمثل ذلك في دخول شركات أجنبية لهذا القطاع بأفكار وتصاميم وخدمات سكنية جديدة توفر أرقى أنواع المزايا والراحة والاطمئنان إلى جانب عامل الأمن والاستقرار التي تتمتع به هذه البلاد الأصيلة، وهذا عزّز ثقة المستثمرين في بيئة الاستثمار الحديثة.

وكذلك المضاربة ولهث المستثمرين وراء الربح السريع والآني، وكثافة المنافسة في الصناعة المصرفية، وارتفاع أسعار الفائدة ما أدى إلى تشجيع الادخار وبالتالي ارتفاع حجم السيولة لدى المصارف المحلية، وحذا بهذه المصارف البحث عن زبائن لديهم الرغبة في الاستفادة من مزايا الرفع المادي.

وهذا شجع المستثمرين على الإقبال على شراء مختلف العقارات من فلل وأراض ومبان وأبراج وشقق وغيرها من أنواع العقارات.

وأوضح أن عدم وجود قيود قاسية على نسبة مساهمة الاستثمار الأجنبي ساعد في نمو أسعار العقارات، وكذلك اعتبار البحرين مركزا إقليميّا متعدد الوسائط لقنوات الاستثمار إلى جانب الحوافز والإعفاءات من الرسوم الجمركية التي تمنحها البحرين للمستثمرين، ودخول مطورين في هيئة شركات للإسكان، تهتم بشراء مساحات كبيرة من الأراضي، وتقوم بتطويرها إلى واحات سكنية تشتمل على جميع لوازم البنية التحتية الأمر الذي ساعد في ارتفاع أسعار العقارات.

وقال إن البحرين تمر بمرحلة غير مسبوقة من حيث التنمية الاقتصادية بسبب ارتفاع أسعار النفط في الأسواق العالمية وإن قطاع العقارات هو أحد القطاعات التي استفادت من هذه الطفرة التي صاحبتها وفرة في السيولة على المستويين الحكومي والخاص وإن فرص الاستثمار في القطاع متوافرة بشكل كبير في البحرين.

وذكر أن التداول العقاري في مملكة البحرين قفز خلال الربع الأول من العام الجاري بشكل كبير وبنسبة 127 في المئة، إذ تداول المستثمرون 1333 عقارا بقيمة 537 مليون دينار.

وبيَّن أن الإحصاءات الرسمية ذكرت أن تملك الأجانب الأفراد غير الخليجيين ارتفع بنسبة 236 في المئة خلال العام 2007. وأن عدد الجنسيات المتملكة للعقارات في البحرين من غير الخليجيين ارتفعت إلى 17 جنسية في 2007 مقارنة بـ 8 جنسيات في 2006 وذلك نتيجة للتشريعات التي صدرت في البحرين وسمحت التملك الحر لجميع جنسيات العالم.