قال الرئيس التنفيذي في شركة الخليج للتعمير محمد الطواش: «ان سوق العقارات في البحرين تفتقر إلى تقييم ذات طابع علمي نتيجة لعدم وجود جهاز رقابي على تسجيل العقارات، إذ لا تمثل حركة البيع والشراء في جهاز التسجيل العقاري المؤشر الواقعي للتداول الفعلي للعقارات».

وأشار الطواش في حديث خاص إلى «الوسط» إلى ان الفترات الزمنية التي تستغرقها تنفيذ أعمال البنى التحتية في بعض مناطق المملكة لا تواكب الحركة العمرانية المتزايدة في البحرين، وهذا ما يعتبر أحد عوائق الاستثمار في المجالات العقارية. داعياً الجهات المعنية الى التطلع جديا نحو إشراك القطاع الخاص في تنفيذ أعمال البنى التحتية مع احتفاظ الجانب الحكومي بدوره الرقابي.

فيما اعتبر المدير التنفيذي للاستشارات العقارية في شركة الخليج للتعمير قيس المسقطي وجود شركة متخصصة في مجالات الخدمات العقارية خطوة نوعية تحفز للنهوض في مستوى الخدمات العقارية في المملكة.

وقال المسقطي: «تأسست الشركة قبل عامين برأس مال بلغ حينها 16 مليون دولار من قبل مؤسسين هم من المصارف المتخصصة في الشئون العقارية، ومن أبرزها بيت التمويل الخليجي وبيت الاستثمار الخليجي في دولة الكويت وبنك دبي الإسلامي وبيت الاستثمار العالمي ومجموعة الزامل. ارتفع رأس مال الشركة ليصل الآن الى 44 مليون دولار. ونحن الآن في صدد اجراء اكتتاب عام في شهر ديسمبر/ كانون الثاني المقبل بقيمة 6 ملايين دولار وبذلك يصعد رأس مال الشركة الى 50 مليون دولار».

ويضيف «الهدف من إنشاء الشركة هو سد ثغرة كبيرة في سوق العقارات في البحرين الذي يعاني - على خلاف الأسواق العقارية في الدول المجاورة - من نقص كبير من المؤسسات العقارية المتخصصة في مجالات العقار. إذ يغلب طابع الشركات التي تعمل في المجالات العقارية على الشركات العائلية والتي تدار من أفراد عائلة واحدة أو الشركات المتخصصة في مشروع معينة».

ويزيد: «ان تطوير خدمات الانشطة العقارية يعتبر عامل جذب للمؤسسات المصرفية ومشاركتها في المشروعات العقارية . لذلك تخصصنا بتقديم الاستشارات العقارية ونشاط الهيكلة المالية للاستثمار ووضع التصورات لتطوير المشروعات العقارية وتقييم الاستثمارات والخدمات التسويقية للمشروعات الموجودة في السوق العقارية».

وأشار المسقطي إلى ان شركة الخليج للتعمير تعتبر أول مؤسسة عقارية تدرج في سوق الأوراق المالية ولديها رأس مال سيزيد بعد طرح الاكتتاب العام مع نهاية هذا العام.

يقول المسقطي: «هناك حاجة كبيرة لوجود شركات متخصصة في الكثير من المشروعات العقارية. وهذه الخطوة بلا شك تعد نقلة نوعية في مجالات الأعمال العقارية وتحفز المهتمين نحو إنشاء شركات متخصصة في الشئون العقارية ترتقي بخدماتها العقارية».

وعن مشروعات الشركة، قال المسقطي: «هناك مشروعات مختلفة الأحجام منها مشروعات متوسطة الأحجام ومشروعات ضخمة. ومن أول المشروعات التي كنا بدأنا بها عند تأسيس الشركة هو شراء برج السيف بصفقة مالية بلغت 7 ملايين دينار. وطبعاً هذا المبلغ كان أكثر من رأس مال الشركة عند التأسيس. لكن من خلال مجموعة من المساهمين استطعنا شراء البرج وقمنا بهيكلة ما نسبته 50 في المئة من قيمة البرج في صندوق عقاري. وقد أتيح المجال حينها لإدخال مستثمرين جدد من البحرين ومنطقة الخليج بمبالغ لم تكن مبالغ كبيرة وبالتأكيد هؤلاء المستثمرين استفادوا بشكل كبير من خلال عوائد البرج. إذ نقوم بتوزيع ما نسبته 10 في المئة على المساهمين بشكل سنوي».

كما تطرق الطواش إلى مساهمات شركة الخليج للتعمير في عدة مشروعات حيوية واستراتيجية مهمة من خلال تقديم الاستشارات العقارية وهيكلة الاستثمار معتبراً هذه المشروعات الضخمة ذات تأثير كبير على السوق البحريني والحركة الاستثمارية.

يقول الطواش: «ساهمنا مع بنك الاستثمار وبيت التمويل الخليجي في تطوير مرفأ البحرين المالي وفي شركة مرفأ البحرين المالي القابضة وإعداد الهيكلة الأساسية وتقديم الجانب الاستشاري لمشروع العرين».

ويضيف أيضا: «قمنا بإعادة هيكلة الاستثمار لمشروع «ايليت بلدنج» للشقق الفندقية بعد أن تم بيعها على بيت التمويل الخليجي مع احتفاظ مجموعة دادا باي في إدارة المشروع. وتم وضع محفظة عقارية بنسبة 90 في المئة من المشروع إذ سوقت على مستثمرين بحرينيين وخليجيين بحيث يتم توزيع أرباح سنوية بقيمة 10 في المئة على المستثمرين».

وعن معوقات ومخاطر السوق البحرينية في المجالات العقارية يقول المسقطي: «السوق البحرينية صغيرة وهذا ما قد يشكل نوعاً من المخاطرة أمام أي مستثمر ويضع أمامه تحدياً كبيراً عند الاستثمار في سوق صغيرة كسوق البحرين. كذلك الارتفاع السريع في أسعار الأراضي وبشكل غير مدروس يعد أحد عوائق الاستثمارات العقارية».

ويضيف: «لو تطلعنا أيضاً لخدمات البنى التحتية المتوافرة في بعض مناطق البحرين نجدها لا تواكب النشاط الاستثماري والحركة العمرانية التي تشهدها المملكة. فالفترات الزمنية التي تستغرقها تنفيذ مشروعات البنى التحتية في منطقة ما، لا تواكب طموح المشروعات العقارية ذات الطابع الاستثماري وهذا بحد ذاته يعتبر عائقاً أمام الاستثمار في المجالات العقارية وهذا ما نتلمسه على أرض الواقع إذ نجد ان الكثير من رخص البناء يتم تأخير صدورها نتيجة لبيع أراضٍ في مناطق لم يتم إنشاء خدمات البنى التحتية فيها وهذا التأخير ليس ناتجا عن إجراءات البلدية كما يعتقد الكثيرون، بل هو نتيجة تأخير إجراءات الوزارات المعنية بتقديم خدمات البنى التحتية».

وفيما إذا كان تأخر إنشاء خدمات البنى التحتية يحتم على الجهات المختصة التطلع جديا نحو خصخصة خدمات البنى التحتية التي تشكل أحد المعوقات أمام الاستثمار العقاري.

ويضيف «بلا شك ان الحكومة تلعب دوراً تنفيذياً ورقابياً في مشروعات البنى التحتية لكي تحافظ على مستوى معين من الخدمات. لكن الشق التنفيذي يبدو بطيئا فيما لو قورن بالنشاط العقاري الموجود الآن».

وعن الارتفاع المتسارع في أسعار الأراضي في البحرين يقول المسقطي: «غالبية المستثمرين في السوق العقاري في البحرين ليسوا هم مصارف أو مستثمرين متخصصين في تطوير المشروعات العقارية بل مجموعة محدودة من المضاربين في السوق العقارية. لذلك يمكن أن ترتفع أسعار الأراضي في البحرين ومع ذلك تبقى عملية الشراء مستمرة وهذا ما يؤدي إلى المزيد من الارتفاع في الأسعار وبشكل غير مدروس. وهذا ما يجعل السوق العقارية في البحرين غير مرتبطة ارتباطاً كافياً بالمتغيرات الاقتصادية التي تحدث بين الحين والآخر وعلى رأسها سعر الفائدة الذي يحدد الحركة في السوق العقارية وكذلك سعر النفط إذ يفترض أن يكونا أحد أهم المؤشرات الأساسية التي تؤثر في السوق العقارية بشكل كبير».

كما يشير الطواش إلى افتقاد البحرين تقييماً ذي طابع علمي للعقارات سواء كانت أراضي أو مبان مدرة للدخل نظرا إلى الافتقاد لوجود جهاز رقابي على تسجيل العقارات إذ لا تمثل حركة البيع والشراء في جهاز التسجيل العقاري المؤشر الواقعي للتداول الفعلي للعقارات.

يقول: «على وجه المثال لو أخذنا دولة الكويت وتم تقييم العقارات على أساس تداول الشركات العقارية في هذه السوق وهذا أمر غير موجود في البحرين وفيما لو تم تقييم العقار في البحرين سيتم اعتماد حركة البيع والشراء في جهاز التسجيل العقاري وهذا الاعتماد لا يبدو دقيقا لو أخذنا في عين الاعتبار الافتقاد للجهاز الرقابي على عملية تسجيل العقارات. وفيما تلتزم الشركات بتسجيل العقارات التي تقوم بشرائها باعتبار ان هناك مساءلة ومحاسبة من قبل سوق البحرين للأوراق المالية ومجلس إدارة الشركة وجهاز المحاسبة والجهاز الرقابي في الشركة بينما هذا الامر غير موجود بالنسبة للإفراد الذين يقومون بعملية البيع و الشراء من خلال وكالات البيع التي لا يتم تسجيلها أصلاً في التسجيل العقاري تجنباً لدفع الرسوم المترتبة على تسجيل العقار والتي تعد الأكثر ارتفاعا في منطقة الخليج اذ تصل إلى 3 في المئة على قيمة العقار»