تحتاج البحرين إلى إنشاء نحو 228 ألف وحدة سكنية لذوي الدخل المحدود والمتوسط من الآن حتى العام 2030 لتغطية الطلبات المتزايدة في المملكة، باستثمارات تقدر بنحو 16 مليار دينار (42 مليار دولار)؛ الأمر الذي يشكل فرصة استثمارية يمكن اقتناصها عن طريق اقتصادات كبيرة الحجم.
وعند تطبيق النظام الحكومي الخاص بالرهن العقاري والذي يتيح للمواطنين إمكانية الحصول على تمويلات كافية لتغطية كلفة المنازل، فإن المؤسسات الاستثمارية التي ستأخذ على عاتقها تنفيذ الخطط والبرامج الإسكانية قد لا تجد صعوبة في تسويق الوحدات السكنية لذوي الدخل المحدود والمتوسط.
وسوق المساكن في البحرين هي أكبر وأهم قطاع نتيجة الطلب المتزايد عليه من قبل المواطنين ومواطني دول الخليج العربية وكذلك الأجانب، فأسعار الأراضي ارتفعت بشدة ويتوقع أن تستمر في المملكة؛ إذ يقل وجود الأراضي بسبب مساحة الجزيرة الصغيرة.
وتعاني البحرين التي قفز عدد سكانها إلى نحو مليون نسمة، من نقص شديد في الوحدات السكنية لذوي الدخل المحدود والمتوسط، نتيجة توجه المستثمرين إلى ضخ رؤوس أموالهم في العقارات السكنية الفاخرة لذوي الدخل المرتفع، لهثا وراء الربحية العالية والعوائد الكبيرة.
وتشبع قطاع المساكن في البحرين بالعقارات التجارية عالية الجودة والوحدات السكنية الفاخرة، أسفر عن نقص في الإسكان الخاص بالعائلات ذوي الدخل المحدود والمتوسط، والفرصة الحقيقية للاستثمار في قطاع العقار في البحرين مستقبلا تكمن في قطاع السكن لذوي الدخل المحدود والمتوسط.
وينمو الطلب على الوحدات السكنية لذوي الدخل المحدود والمتوسط في البحرين بنسبة نمو عالية، ويوجد أكثر من 45 ألف طلب إسكاني لأسر بحرينية في وزارة الإسكان، ويتوقع أن يصل حجم الطلب من الآن حتى العام 2030 إلى أكثر من 228 ألف طلب على أقل تقدير.
الوسط - عباس المغني
تحتاج البحرين إلى إنشاء نحو 228 ألف وحدة سكنية لذوي الدخل المحدود والمتوسط من الآن وحتى العام 2030 لتغطية الطلبات المتزايدة في المملكة، باستثمارات تقدر بنحو 16 مليار دينار (42 مليار دولار)؛ الأمر الذي يشكل فرصة استثمارية يمكن اقتناصها عن طريق اقتصادات كبيرة الحجم.
وعند تطبيق النظام الحكومي الخاص بالرهن العقاري والذي يتيح للمواطنين إمكانية الحصول على تمويلات كافية لتغطية كلفة المنازل، فإن المؤسسات الاستثمارية التي ستأخذ على عاتقها تنفيذ الخطط والبرامج الإسكانية قد لا تجد صعوبة في تسويق الوحدات السكنية لذوي الدخل المحدود والمتوسط.
وسوق المساكن في البحرين هي أكبر وأهم قطاع نتيجة الطلب المتزايد عليه من قبل المواطنين ومواطني دول الخليج العربية وكذلك الأجانب فأسعار الأراضي ارتفعت بشدة ويتوقع أن تستمر في هذه المملكة؛ إذ يقل وجود الأراضي بسبب مساحة الجزيرة الصغيرة.
وتعاني البحرين التي قفز عدد سكانها إلى نحو مليون نسمة، من نقص شديد في الوحدات السكنية لذوي الدخل المحدود والمتوسط، نتيجة توجه المستثمرين إلى ضخ رؤوس أموالهم في العقارات السكنية الفاخرة لذوي الدخل المرتفع، لهثا وراء الربحية العالية والعوائد الكبيرة.
وتشبع قطاع المساكن في البحرين بالعقارات التجارية عالية الجودة والوحدات السكنية الفاخرة، أسفر عن نقص في الإسكان الخاص بالعائلات ذوي الدخل المحدود والمتوسط، والفرصة الحقيقية للاستثمار في قطاع العقار في البحرين مستقبلا تكمن في قطاع السكن لذوي الدخل المحدود والمتوسط.
وينمو الطلب على الوحدات السكنية لذوي الدخل المحدود والمتوسط في البحرين بنسبة نمو عالية، ويوجد أكثر من 45 ألف طلب إسكاني لأسر بحرينية في وزارة الإسكان، ويتوقع أن يصل حجم الطلب من الآن حتى العام 2030 إلى أكثر من 228 ألف طلب على أقل تقدير.
وتفيد الأرقام الرسمية أن البحرين التي يبلغ عد سكانها مليون نسمة، ستشهد في السنوات العشر والعشرين المقبلة أزمة إسكانية حادة، ودخول نصف سكان البحرين الذين تقل أعمارهم في الوقت الحالي عن 15 سنة في دائرة البحث عن السكن.
وتحتاج البحرين إلى مشروعات عقارية توفر 10 آلاف وحدة سكنية سنويا حتى العام 2030، لتلبية الطلب المتزايد في قطاع المساكن لذوي الدخل المحدود والمتوسط.
وزارة الإسكان لا تستطيع وحدها حل المشكلة الإسكانية في ليلة وضحاها، وهي بحاجة إلى دعم ومشاركة القطاع الخاص الذي لم يبادر في الاستثمار في توفير وحدات سكنية لذوي الدخل المحدود نظرا لتوفر فرص استثمار ذات عائد أعلى تتمثل في العقارات السكنية الفاخرة التي تستهدف الأغنياء.
وشهدت مملكة البحرين مشروعات عقارية ضخمة من قبل القطاع الخاص، تقدر بمليارات الدولارات لإنشاء منتجات عقارية فاخرة تستهدف ذوي الدخل المرتفع.
ويرى اقتصاديون أنه عندما تتشبع السوق بالعقارات الفاخرة ويفوق العرض الطلب ستقل ربحية العقارات الفاخرة وستفقد أهميتها، وسيتجه القطاع الخاص إلى بديل آخر أكثر ربحية وهو قطاع المساكن لذوي الدخل المتوسط والمحدود لوجود طلب يفوق المعروض بمئات المرات.
وتحتاج البحرين إلى إقناع القطاع الخاص بجدوى الاستثمار في المشروعات السكنية المعدة لذوي الدخل المتوسط والمحدود، من خلال دعوته إلى الاستفادة من اقتصادات الحجم الكبير لتقليل التكاليف، وزيادة هامش الربحية عن طريق الكمية والنوعية كما هو متوافر في المشروعات الضخمة والاستثمارات الكبيرة التي تقدر فيها عدد الوحدات السكنية بالمئات والآلاف.
كما أن المنازل المعدة لذوي الدخل المحدود غير مكلفة؛ إذ إنها بسيطة في طبيعتها الهندسية، والإقتصادية لا تحتاج إلى الكثير من مواد البناء كما هو الحال في المنازل الفاخرة.
وتتمتع البحرين بمزايا استثمارية تتمثل في بنية تحتية متطورة وعدم فرض ضرائب على الشركات الخاصة سواء الضرائب المباشرة أم غير المباشرة وحرية تحويل رأس المال والأرباح وإمكان تملك الأجانب العقارات في مناطق معينة وسهولة إنجاز المعاملات الحكومية ورسوم جمركية منخفضة لا تزيد على 5 في المئة مع مختلف الدول.
ويرى مراقبون أن حل مشكلة ذوي الدخل المحدود وتوفير وحدات سكنية لهم بحاجة إلى آليات قادرة على حفظ هامش الربحية عبر العديد من الوسائل منها، البناء العمودي الذي يوفر عشرات الشقق السكنية ويقلل كلفة أسعار الأراضي التي قفزت إلى أكثر من 400 في المئة خلال السنوات الماضية.
وأكدوا أهمية الدعم الحكومي للتخفيف من الكلفة المرتفعة، عبر إيجاد التشريعات والقوانين وتوفير التسهيلات إلى جانب العديد من الوسائل التي يمكن أن تتخذها الحكومة وتخفف من كلفة إنشاء المشروعات المعدة لذوي الدخل المحدود.
وكانت وزارة الأشغال والإسكان (سابقا) طرحت في يونيو/حزيران 2006 مشروع الشراكة مع القطاع الخاص، وفتحت الباب أمام القطاع لتنفيذ 7 مشروعات مشتركة توفر نحو 7 آلاف وحدة سكنية بقيمة إجمالية تبلغ نحو 286 مليون دينار.
وكان القطاع الخاص يتخوف من ضعف القدرة الشرائية لذوي الدخل المتوسط والمحدود لشراء العقارات السكنية، وخصوصا مع امتناع المصارف والمؤسسات المالية العاملة في البحرين والتي تقدر موجوداتها بأكثر من 250 مليار دولار، عن منح ذوي الدخل المحدود قروضا بغرض تملك العقارات السكنية، بسبب القيود التي يفرضها مصرف البحرين المركزي.
إلا أن عمل بنك الإسكان التابع إلى وزارة الإسكان على إطلاق نظام الرهن العقاري الذي يتيح إلى المواطنين إمكانية الحصول على تمويلات كافية لتغطية كلفة المنازل، سيبدد مخاوف القطاع الخاص، وسيسهل على المؤسسات الاستثمارية التي ستأخذ على عاتقها تنفيذ الخطط والبرامج الإسكانية تسويق الوحدات السكنية لذوي الدخل المحدود والمتوسط.
ونظام الرهن العقاري سيحول الأسر من ذوي الدخل المتوسط والمحدود إلى قوة شرائية من خلال توفير بنية جيدة للتمويل الذي يعتبر عنق الزجاجة بين العقارات المعروضة للبيع إلى المواطنين الراغبين في الحصول على سكن ملائم لأسرهم.
وكان بنك الإسكان استحدث قروضا عقارية تنجز على أسس تجارية يقدمها إلى الراغبين في تمويل مشروعاتهم العقارية السكنية للأغراض الشخصية من شراء وبناء وترميم، وذلك في إطار سعي البنك المتواصل لإيجاد خيارات التمويل المناسبة أمام المواطنين لتوفير السكن الملائم لهم في أسرع وقت ممكن، مع الالتزام الكامل في الوقت نفسه بتقديم القروض الإسكانية الاجتماعية بحسب خطة وزارة الإسكان وجداولها الزمنية.
وسيقدم البنك من خلال قروض الرهن العقاري قروضا تجارية للمرة الأولى لذوي الدخل المتوسط لتمويل 80 في المئة من قيمة العقار بحد أعلى 140 ألفا في حال الشراء، و120 ألفا في حال البناء و100 ألف في حال الترميم.
ويمنح البنك مدة 25 سنة لسداد القروض المقدمة لأغراض البناء وشراء المنازل الجديدة نسبيا و15 سنة لأغراض الترميم، محتسبا فائدة تناقصية نسبتها 8,5 في المئة، تكون متغيرة بحسب سعر السوق.
ودخلت البحرين مرحلة متطورة في تمويل المشروعات السكنية عبر استحداث سندات الرهن العقاري؛ إذ قام بنك الإسكان بإصدار سندات رهن عقارية بقيمة 30 مليون دينار بحريني عن طريق رهن جزء من محفظة قروض قام بمنحها تبلغ 160 مليون دينار، في إطار سعيه المتواصل لتنويع وتوسيع موارده المالية وتمويل مشروعات إسكانية كبيرة يطمح إلى تطويرها.
وتعتبر السندات الأولى التي يرخص لها مصرف البحرين المركزي تحت مظلة قانون العهد المالية منذ صدوره العام الماضي، وتنقسم السندات، التي يبلغ الحد الأدنى للاكتتاب فيها 100 ألف دينار بحريني، إلى أربع فئات، الأولى، بقيمة 8,5 ملايين دينار بحريني ومدتها 3 سنوات، والثانية قيمتها 6 ملايين دينار بحريني ومدتها 5 سنوات فيما تبلغ قيمة الفئة الثالثة 6,5 ملايين دينار بحريني ومدتها 7 سنوات، أما الفئة الرابعة فتبلغ قيمتها 9 ملايين دينار بحريني ومدتها 10 سنوات.
ويرى مراقبون أن استحداث سندات الرهن العقاري أحد أدوات التمويل المبتكرة، سيعزز مكانة البحرين في الأسواق العقارية والمالية بعد أن تجد السندات التي أصدرها بنك الإسكان طريقها للإدراج في البورصة ويتم تداولها بين المستثمرين. وبدأ الاهتمام بتوفير صيغ تمويلية مبتكرة مع استمرار موجة المشروعات العقارية والسياحية العملاقة في المنطقة؛ إذ شرعت مؤسسات مالية بادخار صيغ تمويلية أبرزها إصدارات الأسهم وأدوات الدين التقليدية والإسلامية في الأسواق المحلية والدولية.
وتتنافس المؤسسات المصرفية للحصول على حصة في قطاع التمويل العقاري الذي من المتوقع أن يصل إلى 800 مليار دولار في دول الخليج العربية التي تشهد طفرة عمرانية ضخمة في ظل توافر سيولة كثيفة نتيجة ارتفاع أسعار النفط إلى أكثر من 100 دولار للبرميل الواحد.
العدد 2228 - السبت 11 أكتوبر 2008م الموافق 10 شوال 1429هـ
