قال بيت الاستثمار العالمي (غلوبل)، إن أسعار العقارات في البحرين شهدت ارتفاعا كبيرا في الأعوام الأربعة الماضية بسبب زيادة الطلب عن العرض، إذ إن معظم العقارات السكنية الجديدة في البحرين استهدفت فئة ذوي الدخل المرتفع، في حين بدأت أسعار العقارات تظهر الآن في ظل الأزمة المالية علامات تدل على اعتدالها، وخصوصا في ظل السيولة الشحيحة وضعف ثقة المستثمرين في السوق العقارية، الأمر الذي أدى إلى تراجع حجم التعاملات في مبيعات العقارات السكنية.
كما توقع أن تنخفض أسعار الوحدات السكنية الممتازة بنسبة تتراوح بين 15 و20 في المئة حيث سيسعى المطورون إلى تصريف عقاراتهم في السوق.
وشهدت سوق العقار البحرينية نشاطا متزايدا على مدار الأعوام الأربعة الأخيرة. وكانت حكومة البحرين سنت قوانين متنوعة أسهمت في زيادة تحفيز نشاط سوق العقار في البلاد، حيث أقرت قوانين تجيز تملك الأجانب للعقارات في المملكة.
ويعزى تركيز الحكومة البحرينية على قطاع العقار بصفة أساسية إلى رغبتها بالتوسع في تنويع قاعدتها الاقتصادية من خلال الاستثمار في المشاريع العقارية الكبرى التي تهدف إلى جذب الفئتين الإقليمية والدولية.
وحققت أسعار العقارات في البحرين ارتفاعا كبيرا في الأعوام الأربعة الماضية، ويعزى هذا الارتفاع بصفة أساسية إلى زيادة الطلب على العرض، إذ إن معظم العقارات السكنية الجديدة في البحرين استهدفت فئة ذوي الدخل المرتفع. هذا، وشهدت العاصمة (المنامة)، التي يتركز فيها غالبية السكان، أعلى معدل ارتفاع في أسعار العقارات بلغ نحو 400 إلى 600 في المئة خلال الأعوام الأربعة الماضية. في حين ارتفعت أسعار العقارات في الدول الأخرى إلى ما بين 250 و400 في المئة. وعلى رغم ذلك، بدأت أسعار العقارات تظهر الآن في ظل الأزمة المالية علامات تدل على اعتدالها وخصوصا في ظل السيولة الشحيحة وضعف ثقة المستثمرين في السوق العقارية، الأمر الذي أدى إلى تراجع حجم التعاملات في مبيعات العقارات السكنية.
الكويت - بيت الاستثمار العالمي
قال بيت الاستثمار العالمي (غلوبل)، إن أسعار العقارات في البحرين شهدت ارتفاعا كبيرا في الأعوام الأربعة الماضية بسبب زيادة الطلب عن العرض، إذ إن معظم العقارات السكنية الجديدة في البحرين استهدفت فئة ذوي الدخل المرتفع، في حين بدأت أسعار العقارات تظهر الآن في ظل الأزمة المالية علامات تدل على اعتدالها، وخصوصا في ظل السيولة الشحيحة وضعف ثقة المستثمرين في السوق العقارية، الأمر الذي أدى إلى تراجع حجم التعاملات في مبيعات العقارات السكنية.
كما توقع أن تنخفض أسعار الوحدات السكنية الممتازة بنسبة تتراوح بين 15 و20 في المئة حيث سيسعى المطورون إلى تصريف عقاراتهم في السوق.
وشهدت سوق العقار البحرينية نشاطا متزايدا على مدار الأعوام الأربعة الأخيرة. وكانت حكومة البحرين سنت قوانين متنوعة أسهمت في زيادة تحفيز نشاط سوق العقار في البلاد، حيث أقرت قوانين تجيز تملك الأجانب للعقارات في البحرين.
ويعزى تركيز الحكومة البحرينية على قطاع العقار بصفة أساسية إلى رغبتها بالتوسع في تنويع قاعدتها الاقتصادية من خلال الاستثمار في المشاريع العقارية الكبرى التي تهدف إلى جذب الفئتين الإقليمية والدولية.
وحققت أسعار العقارات في البحرين ارتفاعا كبيرا في الأعوام الأربعة الماضية، ويعزى هذا الارتفاع بصفة أساسية إلى زيادة الطلب عن العرض، إذ إن معظم العقارات السكنية الجديدة في البحرين استهدفت فئة ذوي الدخل المرتفع. هذا، وشهدت العاصمة (المنامة)، التي يتركز فيها غالبية السكان، أعلى معدل ارتفاع في أسعار العقارات بلغ نحو 400 إلى 600 في المئة خلال الأعوام الأربعة الماضية. في حين ارتفعت أسعار العقارات في الدول الأخرى إلى ما بين 250 و400 في المئة. وعلى رغم ذلك، بدأت أسعار العقارات تظهر الآن في ظل الأزمة المالية علامات تدل على اعتدالها وخصوصا في ظل السيولة الشحيحة وضعف ثقة المستثمرين في السوق العقارية، الأمر الذي أدى إلى تراجع حجم التعاملات في مبيعات العقارات السكنية.
هذا، وقد واصل مؤشر المزايا العقاري لأسعار العقارات في البحرين في الانخفاض خلال الشهور الثلاثة الماضية (الممتدة من أكتوبر/ تشرين الأول 2008 حتى ديسمبر/ كانون الأول 2008) مسجلا انخفاضا تراوح ما بين 10 و12 في المئة في فئتي الأراضي السكنية والتجارية. ووفقا لشركة «أستيكو» للخدمات العقارية، ظل متوسط سعر بيع الوحدات السكنية في معظم المشاريع في مختلف مواقع المملكة ثابتا خلال العام المالي 2008، في حين انخفضت أسعار بعض المشاريع السكنية الفاخرة المقامة على الأراضي غير المستغلة بنحو 20 في المئة.
ويمكن تصنيف تركيبة سوق العقارات السكنية في البحرين ضمن فئة المساكن المؤجرة والمملوكة والتي يمكن تصنيفها أيضا ضمن فئة الإسكان الفاخر، وإسكان ذوي الدخل المتوسط، والإسكان منخفض التكاليف. ومنذ العام 2004، كان المعروض من الشقق المخصصة للتملك الحر (والذي يلبي بصفة أساسية تطلعات ذوي الدخل المرتفع) تقريبا محصورا في جزيرة أمواج، غير أن مطلع العام 2008 شهد زيادة حادة في المعروض من الشقق السكنية بنظام التملك الحر حيث سجل ارتفاعا بلغت نسبته 36 في المئة عن العام 2007.
ووفقا للتقرير الصادر عن شركة «إنوفست» (تعمير سابقا)، تعد مناطق الجفير، السيف، والسنابس أكثر المناطق التي تتركز فيها البنايات السكنية المخصصة للتملك الحر، إذ تستحوذ منطقة الجفير على أعلى حصة من المعروض من الغرف وتبلغ نسبتها 41 في المئة. وعلى رغم ذلك، فإن الجزء الأكبر من المعروض المستقبلي من العقارات في البحرين سيتوافر من خلال المشاريع الضخمة التي سيتم تنفيذها في الفترة ما بين العام 2009 و2010 مع تسليم مشاريع دوان تاون العرين، سن ست هيلز، المارينا وست، أبراج سكون، ومشروع بوابة أمواج والتي تقدم ما مجموعه 2.282 وحدة بنظام التملك الحر.
وحاليا، سجل مشروع بن فقيه سيتي، وهو أحد ثلاثة مشاريع سكنية بنظام التملك الحر وأحدثها في منطقة السيف، أعلى نسبة مبيعات بسعر بلغ 1,800 دينار بحريني (4,775 دولارا) للمتر المربع خلال الربع الرابع من العام 2008، بفضل موقعه وقربه من مراكز البيع بالتجزئة. كما شهد المشروع ارتفاعا في أسعاره بلغت نسبته نحو 12 في المئة عن أسعاره خلال تدشين المشروع.
ومن ضمن المشاريع السكنية الضخمة، بلغ سعر المتر المربع في مشروعي فيلامار وبورتاريف 1,600 دينار بحريني (4,244 دولارا)، و1,400 دينار بحريني (3,714 دولارا) على التوالي كما استمرا في تسجيل أعلى نسب مبيعات، إذ إنهما يوفران شققا ذات مستوى راقٍ وعالٍ وشبه مفروشة تتميز بإطلالتها على البحر وبوقوعها في المناطق الرئيسية القريبة من ضاحية السيف ومرفأ البحرين المالي.
ومن ضمن مشاريع التطوير العقاري التي تم تدشينها مؤخرا، سجل مشروع رافلز سيتي في خليج البحرين أعلى سعر بيع للمتر المربع ويبلغ 1,800 دينار بحريني (2,520 دولارا) بفضل موقعه الممتاز بالإضافة إلى الشقق السكنية الفاخرة ذات النوعية العالية وشقق البنتهاوس المطلة على البحر. كما تراوح متوسط سعر بيع المتر المربع في المشاريع السكنية الأخرى التي تم إطلاقها حديثا مثل الضفاف، ميناء دار السلام، وحدات فينيسيا في جزيرة الريف، أيه تاور، أمواج ويفز، ودلمار ما بين 950 دينارا بحرينيا (2,520 دولارا) و1,800 دينار بحريني (4,775 دولارا).
وتلقت أسواق العقارات في جميع أنحاء المنطقة صدمة الأزمة الاقتصادية العالمية. وبالنظر إلى العدد الكبير للمشاريع السكنية الفاخرة التي يحتمل أن تدخل السوق، فإن من المرجح أن يواجه المطورون ضغوطا لتصريف أسهمهم.
العوائد مرتفعة في البحرين
قدر السماسرة المحليون العوائد العقارية في البحرين بنحو10 في المئة، نظرا للنقض في العقارات المعروضة للإيجار وارتفاع الطلب. ويقود الأجانب على نحو شبه كامل النشاط في سوق الإيجار في البحرين، فقد شهدت السوق نموا كبيرا بسبب الزيادة الهائلة في زيادة أعداد القوات الأميركية التي تعيش معظمها في الجفير. وفي الآونة الأخيرة، دلل ارتفاع مستوى النشاط الاقتصادي في السعودية على زيادة كبيرة في عدد المقيمين الجدد.
في العام 2008، بلغ متوسط الإيجار الشهري لشقة من ثلاث غرف نوم في المنامة 781 دينارا بحرينيا ( 2,072 دولارا) بارتفاع بلغت نسبته 11.3 في المئة عن العام السابق، بحسب تقرير لجنة الخدمة المدنية الدولية التابعة لمنظمة الأمم المتحدة. ووفقا لتقرير شركة «أستيكو»، سجلت منطقتا السيف وجزيرة أمواج في الربع الثالث من العام 2007 أعلى قيمة إيجار شهري، وهي تتراوح في المتوسط بين 710 دنانير بحرينية (1,883 دولارا) للشقة ذات الغرفة الواحدة إلى 1,200 (3,183 دولارا) للشقة ذات الثلاث غرف.
ويعتبر هذا الارتفاع مؤشرا واضحا إلى ما تتمتع به هذه المناطق من شعبية بوصفها مناطق سكنية جديدة ومستقبلية تتيح للسكان سهولة الوصول إلى تشكيلة متنوعة من مراكز البيع بالتجزئة.
وتشهد البحرين حاليا نقصا في المعروض من الوحدات السكنية. وبالنظر إلى التدفق الكبير للأجانب على المملكة، فإن من المحتمل أن يبقى الطلب على الوحدات السكنية ثابتا في حين ستؤدي محدودية المعروض من الوحدات السكنية إلى ارتفاع أسعار الإيجار. ولكن، سيسهم المعروض الكبير من العقارات السكنية التي يتوقع أن يتم تسليمها في الفترة ما بين العامين 2010 و2012، عندما ينتهي العمل في جميع المشاريع الحالية تقريبا في موعدها المحدد، في تحقيق التوازن بين الطلب والعرض.
نظرة مستقبلية على قطاع العقار البحريني
تشهد أسعار العقارات البحرينية التي تمتعت بنمو كبير حتى وقت قريب بعض الاعتدال في الوقت الحالي، فقد أدى التباطؤ الاقتصادي العالمي وهبوط أسعار النفط إلى انحسار كبير في الثروات المالية. ونظرا إلى شح السيولة، بات من الصعب تمويل المشاريع العقارية كما أصبح المستثمرون مترددين بشأن دخول سوق العقارات، ما ترتب عليه انخفاض في نشاط التداولات العقارية. مع ذلك، قام الساكنون المالكون بشراء غالبية المساكن الجديدة في البحرين في حين اقتصر نشاط المضاربة على الوحدات السكنية الفاخرة.
ونتيجة لذلك، سيتقلص نشاط المضاربة ليبقى في السوق المستثمرون الحقيقيون الذين يستثمرون في القطاع على المدى الطويل. وسيضطر المطورون لإنجاز مشاريعهم في الأجل المحدد لها كما سيتعين عليهم في الوقت ذاته تقديم وحدات سكنية راقية لاجتذاب المستثمرين في العقارات. وسيتحول تركيز المطورين على المشترين النهائيين وخصوصا من فئة ذوي الدخل المتوسط التي لم تحظ احتياجاتها السكنية بقدر كافٍ من الاهتمام خلال سنوات الطفرة العقارية.
وبالنظر إلى التوقعات التشاؤمية، فمن المحتمل أن تنخفض أسعار الوحدات السكنية الممتازة بنسبة تتراوح بين 15 و20 في المئة حيث سيسعى المطورون إلى تصريف عقاراتهم في السوق. غير أن من المرجح أن تبقى أسعار الوحدات السكنية المخصصة لفئة ذوي الدخل المتوسط ثابتة وربما ترتفع بنسبة تتراوح بين 10 و20 في المئة، إذ إن الطلب الحقيقي عليها سيبقى مرتفعا نظرا لتزايد السكان الشباب.
وفيما يتعلق بالعقارات التجارية والمكتبية، فهي تشهد في الوقت الجاري نقصا في المعروض منها لتبقى أسعارها ثابتة إلى أن يتم طرح المشاريع الجديدة التي مازالت حاليا قيد التطوير في السوق.
وعلى رغم ذلك، سيتأثر الطلب على العقارات التجارية في المستقبل بمجموعة من العوامل من ضمنها مدى تباطؤ النمو الاقتصادي المحلي والإقليمي وكذلك وتيرة النمو التي سينتج عنها انخفاض في الطلب. لذلك، ستحدد الاتجاهات المحتملة لأسعار العقارات التجارية وفقا لمستوى التوازن المحقق نتيجة العرض والطلب.
العدد 2343 - الثلثاء 03 فبراير 2009م الموافق 07 صفر 1430هـ
