يشرف مكتب مدير عام مجموعة عقارات غرناطة، حسن مشيمع، على منطقة «ضاحية السيف» المزدهرة منذ سنوات، والتي تعكس زخم العمران في البحرين، فليست أسعار الأراضي وحدها التي قفزت في السنوات الأخيرة في هذه المنطقة إلى أسعار خيالية؛ بل حتى أسعار الإيجارات والشقق، لكن مشيمع لا يرى أن طفرة 2008 (الاستثنائية) التي شهدت فيها أسعار العقارات الذروة في الارتفاع ستتكرر مجددا، على الأقل في غضون العشرين عاما المقبلة.

ويرى مشيمع الذي تتواجد شركته (غرناطة) بقوة في سوق المقاولات وتقديم الاستشارات والتثمين العقاري والوساطة العقارية، أن سوق العقارات في البحرين لم تنهر إطلاقا كما اعتقد البعض إبان الأزمة المالية الأخيرة، ولكنها شهدت نوعا من التصحيحات السعرية بعد أن وصلت أسعار الأراضي إلى ذروتها قبل نحو عام.

ويقول مشيمع في لقاء مع «الوسط» «: «حصل انحدار سريع لفقاعة العقار نهاية 2008 ليتواصل إلى 2009 ... لو أخذنا الموضوع بواقعية في البحرين لم يكن هناك انهيار في الأسعار هذا مجرد أحاديث ... كان هناك ارتفاع غير طبيعي في 2008 وخلال الأزمة التي أتت بشكل سريع. الذي حصل هو توقف هذه الطفرة وأصبح العكس بالانحدار عن طريق تصحيح الأسعار، فالأسعار نزلت إلى مستويات ما بعد 2005 لذلك نعتبر هذا الهبوط نزولا للمستويات الطبيعية».

ومضى «مثلا في منطقة السيف كان من المفترض أن تكون أسعارها 80 إلى 100 دينار لكن في 2008 وصلت أسعار القدم إلى 300 دينار وحتى 350 ليس لأسباب حقيقية ولكن بسبب المضاربات فهذه الأسعار لم تكن منطقية هذا وهم في الأسعار وفي هذه الفترة كانت أسعار مواد البناء مرتفعة فمن قام بشراء أرض وبنائها في هذا الوقت يعتبر استثمارا خاسرا ففي هذا الوقت كان سعر القدم هو الأعلى وأسعار مواد البناء هي الأعلى ... الآن بعد الأزمة هبطت الأسعار إلى النصف».

وقال مشيمع: «على رغم أن الأزمة المالية بدأت في الولايات المتحدة لكننا شهدنا تأثيراتها النفسية مبكرا في الأسواق الإقليمية ومنها البحرين... كان هناك تخوف العام 2008 في السوق العقارية لكننا بدأنا نشهد نوعا من التحسن النفسي في الربع الأول من 2009 ليستمر هذا التحسن بصورة تصاعدية».

وتابع «مثلا في منطقة السيف تجاوز سعر القدم أكثر من 300 دينار وقت الذروة، وكانت هذه الأسعار مبالغا فيها وغير حقيقية فالهبوط الذي حصل هو عملية لتصحيح الأسعار أكثر من كونه هبوطا فعليا».

وأضاف يقول: «فعليا، من اشترى الأراضي قبل العام 2005 مثلا وسيقوم ببيعها الآن فإنه لا شك سيحقق أرباحا مجزية ولكن من اشترى الأراضي في وقت ذروة صعود الأسعار وقام ببيعها في خضم حركة التصحيح فإنه خسر».

ويرسم مشيمع صورة متفائلة للاقتصاد في المرحلة المقبلة مشيرا إلى التحسن الذي شهده الاقتصاد الأميركي وعودة الثقة في الأسواق العالمية، الأمر الذي يؤثر على دول المنطقة، وبالتالي تحسن سوق العقارات «نرى التغير الذي شهده خطاب أوباما بعد عام من توليه سدة رئاسة أكبر اقتصاد في العالم، ففي الوقت الذي كان منكفئا فيه في الفترة السابقة على تحسين الوضع الاقتصادي الداخلي لبلاده نراه بعد عام يتوجه بشكل كبير للشأن الخارجي وهذا يظهر أن أكبر اقتصاد في العالم بات أفضل مما هو عليه قبل عام».

لماذا لا نعامل بالمثل؟

وفي معرض رده على الدعوات المطالبة بوقف تداول غير البحرينيين في الأراضي السكنية، وخصوصا الخليجيين الذين يسمح لهم بتملك العقار كما يتمتع به البحريني قال مشيمع: «الخليجي الآن يستطيع أن يشتري أرضا ويسجلها ويستخرج الوثيقة في يوم واحد ويخرج من البحرين بسهولة، لكن السؤال هل يمكن للبحريني فعل ذلك في دولة خليجية؟، الإجابة هي لا. نعم البحرين سباقة في تقديم تسهيلات ومعاملة الخليجيين معاملة البحريني لكن أعتقد أنه يجب علينا النظر إلى مبدأ المعاملة بالمثل فمعاملة مواطن دولة أخرى يجب أن تتم كما يعامل البحريني في هذه الدولة والعكس صحيح».

وتابع « هناك آراء كذلك بوضع نوع من القيود مثل عدم بيع العقار الذي يملكه الخليجي إلا على مواطن بحريني أو عدم شراء الخليجي لعقار إلا إذا كان يملكه بحريني، أو وضع شروط لبناء واستثمار الأراضي وعدم نقل ملكيتها خلال فترة معينة».

التوجه لمشاريع ذوي الدخل المحدود

وعما إذا كانت الأزمة المالية العالمية أظهرت توجه شركات التطوير العقاري نحو تطوير مشروعات تلبي احتياجات ذوي الدخل المحدود باعتبارهم يشكلون الطلب الحقيقي في البحرين قال مشيمع: «أعتقد أن هذا التوجه صحيح ففي ظل وجود أكثر من 40 ألف طلب إسكاني والرقم بالتأكيد أكبر لأن الكثير لا يدخلون في حساب الطلبات، فإن الحاجة الملحة في هذه الفترة نحو شريحة ذوي الدخل المحدود التي تحتاج منزلا يتراوح سعره بين 30 و40 ألف دينار».

وأضاف «القطاع الخاص قادر على تلبية الطلبات الإسكانية ولكن ذلك يحتاج إلى تعاون ورغبة واضحة من قبل الحكومة بتقديم المساعدة لهذه الشركات من أجل المساهمة لحل المشكلة الإسكانية من خلال تقديم التسهيلات والأراضي... المدينة الشمالية مثلا الحكومة تريد بناءها بأسرع وقت ممكن لماذا لا يتم إشراك القطاع الخاص من خلال توزيع الأراضي على الشركات بشرط أن تبيع هذه الشركات المنازل بأسعار بمتناول الجميع».

وأوضح «في السابق كان المدرس الذي راتبه 350 دينارا قادرا على شراء فيلا من طابقين وكنا نبيع أراضي حتى 2500 دينار... لم تكن هناك مشكلة في فترة العام 2000 كانت الأسعار في متناول الجميع، لكن الآن وحتى الذي راتبه 500 و600 دينار لا يستطيع شراء عقار».

وأضاف «نحن نتحدث عن زيادة الفقر في البحرين، فعدم الحصول على سكن ملائم هو من عناصر الفقر فالإنسان يحتاج للمأكل والملبس والمسكن لكي يعيش، وأعتقد أن ارتفاع أسعار العقارات بهذه الطريقة من دون أن توازيه زيادة في مداخيل المواطنين هو أحد الأسباب التي أدت إلى زيادة الفقر في البحرين».

وعن التوجه للبناء العمودي لتوفير الإسكان لذوي الدخل المحدود، قال: «نحن مجتمعات محافظة ولنا خصوصيتنا ونريد أن نمارس حريتنا العائلية داخل منازلنا، تجربة الشقق الإسكانية لم تطبق على المواطنين في دول الخليج فلماذا نطبقها نحن، نعلم أن هذا التوجه سيخلق مشكلات اجتماعية، كما لا توجد لدينا مشكلات أراضي بالنظر إلى مساحة البحرين فأعتقد أن الظروف غير مهيأة بعد للتوجه إلى توفير الطلبات الإسكانية عن طريق الشقق أو البناء العمودي».

نحتاج لإحصاءات دقيقة

وعن الطريقة التي يوجِّه بها المطورون وصانعو السوق العقارية قراراتهم الاستثمارية، وإذا ما كانت مبنية على أرقام واتجاهات واضحة قال مشيمع: «الخبرة والحدس هما اللذان يوجهان الاستثمار العقاري في الوقت الراهن، فلا توجد قرارات تبنى على أرقام وبيانات واضحة... الأراضي والعقارات التي تباع في البحرين والتي توثق لا نعرف ما هي نوعها استثمارية تجارية أم سكنية أو حتى أسعارها».

وتابع «نحتاج إلى وجود إحصاءات دقيقة وموثوقه كما في الدول المتقدمة للمساعدة في معرفة توجهات السوق والاستثمار بناء على معطيات واضحة».

زيادة رسوم تسجيل العقارات

واعتبر مشيمع أن القرار الذي اتخذ بزيادة رسوم التسجيل العقاري لم يأت في وقت مناسب، مشيرا إلى أن سوق العقار تعتبر مريضة في الفترة الراهنة، وإضافة المزيد من التكاليف سيزيد من تدهور سوق العقارات ويعيد من جديد ظاهرة التوكيلات العقارية.

وتابع «الدول الناجحة هي التي تحرر المواطن ولا تكبله ،إذا أردنا مقارنة أنفسنا بأوروبا وأميركا في مجال الضرائب، فإذا أردنا عمل هذا النوع من المقارنة أن نرى مستوى المعيشة بين هذه البلدان والبحرين ثم نقارن أنفسنا بالضرائب، فأعتقد أننا لسنا مهيئين لإضافة ضرائب جديدة أو زيادة الرسوم؛ بل نحتاج إلى المزيد من الانفتاح وتشجيع الاستثمار».

وفي الختام أعطى مشميع بعض الوصايا للمتعاملين في مجال العقارات أهمها، دراسة الفرصة الاستثمارية في العقار بشكل جيد، مشددا على أن العقارات مازالت من الاستثمارات الجيدة وذات العائد كون العقار «يمرض ولكنه لا يموت» كما هو الحال بالاستثمار في الذهب لكنه يظل أكثر أمنا مقارنة مع الاستثمار في الأسهم.

ودعا مشيمع المصارف التجارية في البلاد إلى إعادة حساباتها فيما يتعلق بالتشديد في منح القروض العقارية، موضحا أن هذا الوقت جيد للاستثمار بالنسبة إلى العقار، وبالتالي لا مخافة من إعطاء القروض وفق شروط معقولة، لافتا إلى أهمية الاعتماد على مثمنين عقاريين معتمدين ومتخصصين في هذا المجال، وعدم الاعتماد على مثمنين غير مؤهلين ولا يمتلكون الكفاءة والخبرة، الأمر الذي يضع المصارف والمتعاملين في العقار في مشكلات صعبة.

ونوه مشيمع إلى التسهيلات التي تقدمها البحرين للمستثمرين، ووجود رغبة حقيقية من القيادة السياسية في استقطاب المستثمرين إلى البحرين في مختلف المشاريع، الأمر الذي يشجع على خلق بيئة ملائمة لبناء المشروعات العقارية والصناعية والتجارية