كانت الإمارات دائماً من بين أكبر الدول المستفيدة من تدفق الاستثمار الأجنبي المباشر إلى المنطقة كما احتلت أعلى المراتب من ناحية سهولة ممارسة الأعمال، لذا فهي في موقع يؤهلها تماماً لاجتذاب أعمال تجارية جديدة؛ ما سيكون له أثر إيجابي على قطاع العقار سواء بشكل مباشر أو غير مباشر.

نما الاقتصاد الإماراتي بمعدل 1.6 في المئة في الفترة ما بين العام 2008 والعام 2011 في حين سجل كل من الناتج المحلي الإجمالي السعودي نمواً بمعدل 3.9 في المئة، كما بلغ الناتج المحلي الإجمالي الكويتي 2.4 في المئة في حين بلغ معدل نمو عرض النقود (M2) ما نسبته 10 في المئة خلال العام 2011. إضافة إلى ذلك، تأرجح معدل نمو التضخم الربع سنوي في الإمارات ما بين انخفاض بنسبة 0.5 في المئة وارتفاع بنسبة 2 في المئة (0.1 في المئة سنوي خلال الربع الثالث من العام 2011) كما انخفضت عناصر نمو الإسكان بشدة؛ ما يعكس الضغوط التي تعرض لها القطاع في الفترة ما بين العام 2009 والعام 2011.

وما يزال الاقتصاد الإماراتي يعاني من الآثار السلبية للأزمة المالية العالمية، وانقطاع السيولة الداخلية وتأخر موعد استحقاق الديون. علاوة على ذلك، تأثر قطاع العقار من تباطؤ النمو الاقتصادي؛ إذ اتجهت الأسعار إلى الانخفاض وكان نشاط السوق هادئاً نسبياً. وتوقع بيت الاستثمار العالمي (غلوبل) أن يستمر هذا النمط كاتجاه عام خلال العام 2012.

وتحتل الإمارات مركزاً أفضل يؤهلها إلى اجتذاب المزيد من الرحلات السياحية بالمقارنة مع السعودية والكويت. فقد كان معدل نمو استثمارات الإمارات في البنية التحتية المتعلقة بالسياحة والسفر يتجاوز دائماً مثيله في كل من الكويت والسعودية طوال الأعوام العشرة الماضية. وبلغت نسبة الاستثمارات الرأسمالية في قطاع السياحة والسفر إلى إجمالي الاستثمارات الرأسمالية في اقتصاد الإمارات 21 في المئة في الفترة ما بين العام 2007 والعام 2011 مقابل 7.1 في المئة في بقية دول المنطقة، و 4.6 في المئة في السعودية و 3.3 في المئة في الكويت.

ويعتبر معدل الإنفاق بحسب زائري مراكز الترفيه كنسبة مئوية من إجمالي الإنفاق السياحي الأعلى في الإمارات في حين تستأثر السعودية بأكبر حصة من الإنفاق على الأعمال. وتوقع «غلوبل» أن يستمر هذا النمط في المستقبل القريب مع الأخذ بالاعتبار ملامح الجاذبية الثقافية والتجارية لكل بلد من بلدان المنطقة.

من ناحية أخرى، يعتبر الإنفاق على السياحة الترفيهية في السعودية ثابتاً نظراً إلى أنه مدعوم في معظم الأحيان بالسياحة الدينية التي لا تستجيب إلى تغيرات الأسعار. وسجلت الكويت أقل نسبة إنفاق سياحي للزوار الأجانب؛ إذ إنها تعتمد بشكل كبير على السياحة المحلية التي تمثل 86 في المئة من إجمالي الإنفاق السياحي.

تحديث لتقرير سوق العقار

يرى بيت الاستثمار العالمي (غلوبل) أن أسعار العقارات السكنية في دبي قد بلغت أدنى مستوياتها في الفترة ما بين الربع الرابع من العام 2011 حتى الربع الأول من العام 2012 وأنها دخلت مرحلة ثابتة من الاستقرار مع زيادة مختارة في الأسعار، وهو نمط بدأ يتحقق في مناطق مطورة وفي عقارات مختارة. وشهد المعروض من الفلل والشقق في دبي ارتفاعاً طفيفاً في الأسعار خلال الربع الأول من العام 2012 بعد أن استقرت خلال الربع الثالث والربع الرابع من العام 2011.

من ناحية أخرى، واصلت أسعار العقارات في أبوظبي إنخفاضها نظراً إلى دخول معروض جديد إلى السوق، فقد انخفضت أسعار الفلل بنسبة 7 في المئة في الفترة ما بين الربع الأول من العام 2011 والربع الأول من العام 2012 في حين تراجعت أسعار الشقق بنسبة 8 في المئة خلال الفترة ذاتها كما انخفضت بنسبة ربع سنوية فقط بلغت 5 في المئة في الربع الأول من العام 2012. وتوقع «غلوبل» أن تسجل مزيداً من الانخفاض على الأقل خلال فترة الأربعة أرباع المقبلة.

وقد قدّر «غلوبل» زيادة المعروض في سوق دبي حالياً بنسبة 20 في المئة وهو ما يعني أنه يضم 67 ألف وحدة شاغرة. وتوقع أن يرتفع هذا الرقم؛ إذ من المقرر أن تدخل 20 ألف وحدة سكنية إضافية إلى السوق خلال العام 2012؛ أي ما يمثل إضافة بنسبة 6 في المئة إلى المخزون الحالي. وفي أبوظبي، قدّر معدل العقارات الشاغرة بنسبة 15 في المئة من مخزون الوحدات العقارية خلال الربع الرابع من العام 2011 البالغ 195 ألف وحدة. ومن المقرر أن تدخل 25 ألف وحدة جديدة إلى السوق خلال العام 2012، وهو ما أثر بالفعل على أسعار العقارات خلال الربع الأول من العام 2012، وتوقع «غلوبل» أن تتأثر سوق أبوظبي سلباً بنمو المعروض حتى الربع الاول من العام 2013، على رغم الانتظام الحالي في تسليم العقارات.

من جهة أخرى، تباطأت وتيرة انخفاض أسعار الإيجارات في دبي بشكل كبير خلال العام 2011 وبدأت في التحول تدريجياً إلى زيادات انتقائية في المناطق؛ إذ العقارات ذات الجودة العالية والطلب المرتفع. وتوقع بيت الاستثمار العالمي، أن تتراجع الزيادة في أسعار الإيجارات في الأجل القصير بسبب دخول معروض جديد وتراجع أسعار الإيجارات في ضواحي المدينة. وانخفضت أسعار الإيجارات في أبوظبي بسبب دخول معروض جديد إضافة إلى انخفاض إيرادات الإيجارات حالياً بنسبة 7.2 في المئة بالتقارب مع الإيرادات في دبي التي نقدر أن تبلغ 6.6 في المئة في الوقت الحالي.

ارتفاع المعروض

مازالت سوق العقارات المكتبية في أكبر سوقين في الإمارات تشهد فائضاً كبيراً في المعروض نظراً إلى تباطؤ نمو الطلب الجديد إضافة إلى دخول معروض جديد؛ ما أدى إلى ارتفاع معدلات العقارات الشاغرة في السوقين. ومن المتوقع أن تشهد سوق دبي إضافة 1.5 مليون متر مربع خلال العام 2012/2013، وهو ما يعادل 25 في المئة من المعروض في العام 2011 في حين يتوقع أن تشهد سوق أبوظبي دخول مساحات إضافية تقدر بنسبة 44 في المئة إلى المعروض من المساحات المكتبية.

إيجارات عقارات التجزئة في دبي

تقترب عقارات التجزئة في سوقي دبي وأبوظبي من نقطة التشبع وخاصة الأولى وذلك من المعروض من العقارات العالمية المستوى. من ناحية أخرى، مازالت مراكز التسوق في دبي تعتبر مصدر جذب كبيراً بالنسبة إلى المدينة ذات التدفق السياحي الكثيف. لذا تعمل دبي حالياً على إعادة تشكيل المعروض من عقارات التجزئة متوجهة نحو إنشاء مراكز تسوق إقليمية كبرى ذات مستوى عالمي. ومن المتوقع أن تسجل العقارات الفاخرة في دبي ارتفاعاً بنسبة 37 في المئة خلال العام 2102/2013؛ ما سيدفع أسعار الإيجارات إلى الانخفاض ويؤدي إلى ارتفاع معدلات العقارات الشاغرة في المخزون القديم.

معروض جديد من الغرف

ارتفعت معدلات الغرف الشاغرة بفنادق أبوظبي ودبي بمعدلي 9.9 في المئة و 7 في المئة خلال العام 2011 كنتيجة مباشرة لتبديل الوجهات السياحية وتفادي الوجهات المضطربة سياسياً مثل تونس، البحرين، ومصر، التي سجلت انخفاضاً سنوياً بنسبة 44.9 في المئة في معدلات الإشغال الفندقي، كما ارتفع عدد الوافدين إلى دبي للسياحة بنسبة 11 في المئة خلال الأشهر التسعة الأولى من العام 2011 في حين نما عدد الوافدين إلى أبوظبي بنسبة سنوية بلغت 16 في المئة حتى نوفمبر/تشرين الثاني 2011. وتوقع «غلوبل» أن يتباطأ هذا النمو خلال العام 2012؛ ما سيضع مزيداً من الضغوط على الأسعار لتتجه نحو الانخفاض. علاوة على ذلك، نظراً إلى أن سفريات الأعمال مازالت منخفضة، ودخول معروض جديد من الغرف الفندقية يبلغ 43 في المئة و 24 في المئة من المعروض الحالي في أبوظبي ودبي خلال الفترة من العام 2012 إلى العام 2014، مازلت رؤية «غلوبل» متوسطة الأجل لنمو هذا القطاع ضعيفة.