خضعت الأسواق العقارية لدى دول المنطقة للكثير من القوانين والتشريعات التي كانت تهدف إلى ضبط إيقاع السوق ومنع تكوّن الفقاعات والسيطرة على كافة الممارسات السلبية، إضافة إلى محاولة عرض الوحدات والمشاريع العقارية بأسعارها العادلة في كافة الظروف ، وذلك وفق ما نقلت صحيفة "الحياة" أمس الإثنين (11 أبريل/ نيسان 2016).
ومع اختلاف ظروف العرض والطلب لدى أسواق المنطقة العقارية، فإن الأدوات التي تمثل أفضل الحلول ستكون متباينة وتختلف من سوق إلى آخر، في الوقت الذي نجح فيه العديد من أسواق المنطقة في السيطرة على المؤشرات السلبية، ولا يزال العمل جار بأسواق أخرى لضبط إيقاعها والسيطرة على المؤشرات السلبية لديها».
وأشار التقرير الأسبوعي لشركة «المزايا القابضة» إلى أن «ارتفاع عدد الوحدات العقارية الشاغرة في بعض أسواق المنطقة يعدّ أحد أهم التحديات للسيطرة على أسعار البيع والتأجير المرتفعة في ظروف التراجع والركود، والتي جاءت نتيجة الضغوط المالية والاقتصادية المحلية والعالمية». وأضاف: «يتطلب التحكم بأسواق البيع والتأجير من جديد السيطرة على الأسعار غير العادلة من خلال ضخ مزيد من الوحدات للبيع والشراء بأسعار السوق، وبالتالي خفض الأسعار وتمكين شرائح جديدة في المجتمع من الحصول على الوحدات العقارية المناسبة وفقاً لقدراتهم المالية بأسعار السوق السائدة».
وأشار إلى أن «إيجاد الآليات الكفيلة بالسيطرة على عدد مناسب من الوحدات السكنية الفارغة لدى أسواق العقار في المنطقة سيحمل في طياته الكثير من الإيجابيات لأطراف المعادلة والسوق أيضاً، حيث سيحصل ملاك العقارات والمطورين على الأسعار العادلة للمنتجات العقارية بمختلف أنواعها في الظروف كافة، فيما سيحصل الباحثون عن العقارات للتملك والاستئجار أيضاً على وحدات عقارية بأسعار تناسب موازناتهم، ما سينعكس إيجاباً على السوق العقارية لجهة مستوى السيولة والشفافية والمنافسة».
ولفت التقرير إلى أن «لا أدوات ضغط مباشرة من الجهات الرسمية لفرضها على ملاك الوحدات العقارية الفارغة تجبرهم على طرح تلك الوحدات في السوق، فيما لا تزال الخيارات مفتوحة للسيطرة على هذه الظاهرة، سواء من خلال فرض الضرائب على الوحدات الفارغة أو عبر إعادة تفعيل الحدود العليا والدنيا لرفع أسعار الإيجارات للعقود السنوية أو فرض رسوم على الوحدات السكنية الفارغة».
وأوضح أن «الأسباب والخلفيات لزيادة أو نقص الوحدات العقارية الفارغة في الأسواق العقارية في المنطقة تتباين من بلد إلى آخر، فهناك أسواق عقارية تتسم حركة البناء والتشييد بها بتسارع كبير وبدخول مشاريع عقارية جديدة بشكل مستمر، مستهدفة كافة شرائح الطلب الداخلي والخارجي وتتمتع بجاذبية كبيرة، وبالتالي فإن مثل هذه الأسواق غالباً ما تواجه ارتفاعاً في عدد الوحدات العقارية الفارغة سواء كانت معدة للبيع أو للتأجير».
وأضاف: «يأتي في مقدمة هذه الأسواق السوق الإماراتية، حيث يرتفع عدد الوحدات السكنية المتوافرة في دبي نظراً إلى تسارع دخول وتسليم الوحدات العقارية الجاهزة، فيما تواجه سوق أبوظبي مزيداً من الوحدات العقارية الفارغة تقدر نسبتها بـ37 في المئة من إجمالي عدد الوحدات المعدة للتأجير نتيجة دخول مشاريع جديدة، إضافة إلى سيطرة المكاتب العقارية والملاك على السوق وعدم الرغبة في عرضها للتأجير للإبقاء على الأسعار مرتفعة». ويُعوّل على القانون العقاري الجديد في الإمارة تنظيم آليات عمل الوسطاء العقاريين غير المؤهلين، حيث يتوقع خروج أكثر من 25 في المئة من الوسطاء الحاليين من السوق، فيما تستهدف الجهات الرسمية خفض نسبة العقارات غير المؤجرة إلى 8 في المئة بحلول عام 2020.
ولفت التقرير إلى أن «أسباب الوصول إلى هذه النسب تختلف ومثيلاتها لدى أسواق العقار على المستوى العالمي والتي تسجل ارتفاعاً في عدد الوحدات الشاغرة عند الركود الاقتصادي نتيجة تراجع مؤشرات الطلب، ما يتعارض مع المؤشرات الاقتصادية للمملكة التي يسجل اقتصادها معدلات نمو جيدة، وبالتالي فإن الأسباب الحقيقية تكمن في الأسعار السائدة أساساً والتي باتت لا تتناسب ومستويات الدخل ولا تتجاوب مع معطيات السوق، خصوصاً بعد فرض رسوم على الأراضي البيضاء».
ولفت التقرير إلى أن «تسليم مزيد من الوحدات العقارية لدى مختلف أسواق المنطقة لن يشكل حلاً عملياً لظاهرة تزايد الوحدات السكنية الفارغة، حتى لو قامت على أساس التنوع واتخذت من الواقع السعري أساساً لها عند العرض، فيما ستتلاشى الإيجابيات والتأثيرات المباشرة أيضاً، إذا ما تركزت الوحدات العقارية الجاري تسليمها من فئة العقارات الفاخرة، والتي لن تؤدي إلى إحراز أي تقدّم في مجال تحقيق العدالة في الأسعار مع معطيات السوق، وستؤدي إلى بقاء الأسعار على حالها».
وأضاف أن «مؤشرات الانتعاش والتراجع يجب أن تكون أساس تحديد عدد الوحدات الواجب طرحها أو تسليمها في السوق، مع الأخذ بالاعتبار طبيعة الطلب ومصادره، إذ إن عرض الوحدات السكنية الفاخرة في ظل وجود طلب على الوحدات المتوسطة والعادية سيؤدي إلى تفاقم مشكلة السوق والعكس صحيح».
وبات ملاحظاً لدى السوق العقارية في المنطقة، الاتجاه نحو تأجيل قرارات شراء الوحدات العقارية من كافة الفئات، خصوصاً في دبي والسعودية، في ظل توقعات بتراجع الأسعار مع توافر مؤشرات على تصحيح متدرج في سوق دبي بعد الارتفاعات التي سجلت منذ العام 2012. وتنتظر السوق السعودية تصحيحاً ملموساً، خصوصاً بعد فرض ضريبة الأراضي البيضاء، ما دفع بعدد كبير من المستثمرين والراغبين في امتلاك الوحدات السكنية المناسبة بسعر جيد إلى تأجيل الشراء حتى تتضح مؤشرات السوق وتستقر الأسعار عند مستويات منخفضة جديدة.
وشدد التقرير على «ضرورة إيجاد آليات يمكن من خلالها فرض مزيد من الضوابط والتشريعات التي تعمل على تحقيق العدالة في الأسعار من خلال الوصول إلى أدوات تمكن من خلالها متابعة معدلات العرض والطلب الحقيقية في الظروف كافة».
