في الجزء الأول من التقرير الذي أعده بيت الاستثمار العالمي «غلوبل» عن سوق العقار في البحرين كشفت الأرقام أن المعاملات العقارية كانت في زيادة تدريجية منذ العام 2001. وبسبب نقص الأدوات الاستثمارية ذات العائد المرتفع، ووفرة السيولة والاستقرار السياسي عموماً، سجل سوق العقارات نموا يصل إلى 329,6 مليون دينار بحريني في العام 2003، محققاً زيادة بنسبة 33,4 في المئة عما مقداره 246,95 مليون دينار تم تسجيلها في العام 2002.

وأوضح التقرير ارتفاع عدد التراخيص المتداولة من 14,987 ترخيصاً في العام 2002 إلى 16,084 ترخيصاً في 2003 بزيادة تصل إلى 7,3 في المئة. فيما ارتفع إجمالي قيمة تراخيص الأراضي المتداولة من 82,92 مليون دينار في الربع الأول من 2004 إلى 102,83 مليون دينار بحريني في الربع الثاني من العام ذاته بزيادة نسبتها 24 في المئة. في وقت ازداد فيه إجمالي عدد التراخيص المتداولة من 3,932 إلى 4,893 ترخيصا في الفترة نفسها مسجلا نموا بنسبة 24,4 في المئة.

وتوقع التقرير أن يسجل إجمالي قيمة تراخيص الأراضي المتداولة وإجمالي عدد التراخيص المتداولة خلال العام الجاري زيادة تصل إلى 371,5 و17,650 مليون دينار على التوالي، أي زيادة مقدارها 13 و10 في المئة على التوالي مقارنة مع العام 2003. مبيناً أن حجم عمليات تسجيل الأراضي من قبل غير البحرينيين بدأ يشير إلى تحقيق أرقام قياسية في البحرين منذ الربع الأول من 2004، وذلك عندما تم تسجيل 46 ترخيصاً بما مقداره 8,93 ملايين دينار. إضافة إلى ذلك، تم تسجيل 38 ترخيصاً بقيمه 6,81 ملايين دينار. وعزا التقرير ذلك إجمالا إلى السيولة المتزايدة في السوق، وانخفاض أسعار الفائدة والقوانين التي تسمح لغير البحرينيين بشراء العقارات/الممتلكات في البحرين.

نشاط البناء

وأشار التقرير إلى أن البحرين شهدت في الأعوام القليلة الماضية انتعاشا في أسعار الأراضي الواقعة في المناطق الرئيسية. إذ اجتذبت الإصلاحات الإيجابية التي قامت بها حكومة البحرين أخيراً بشأن تطوير بنية تحتية واقتصاد قويين الكثير من المستثمرين الأجانب ومستثمرين من دول الخليج إلى سوق عقارات المملكة. ووفقا للتقرير الذي أصدرته حديثاً وزارة الأشغال، فإن البحرين على أهبة الاستعداد لإنفاق 120,64 مليون دولار على مدار الأعوام العشرة المقبلة لأجل إنشاء طرق ذات مستوى عالمي وجسور عليا في سبيل تحسين المرور في مناطق البحرين الرئيسية، فضلا عن تعزيز سوق العقارات تعزيزاً إضافياً. وعلى مدار الأعوام القليلة الماضية، شهدت البحرين انتعاشا في أسعار الأراضي الواقعة في المناطق الرئيسية. وقامت البحرين بالتخطيط للنمو الاقتصادي المستقبلي وذلك عن طريق إقامة مشروعات مثل «جزيرة أمواج الصناعية»، «منتجع الدانة» ومشروع «درة البحرين»، طريق البحرين - قطر السريع وأعمال التوسع الخاصة بالمطار الدولي، ميناء الشيخ خليفة، طريق الشيخ حمد، سباق الفورمولا 1 الدولي ومشروعات تطوير الفنادق الكبرى، بالإضافة إلى مشروع مرفأ البحرين المالي والذي تم الإعلان عنه أخيراً.

وأوضح التقرير أن البحرين شهدت في الأعوام الأخيرة تقلبات في أنشطة العقارات والبناء. فعقب تراجع عدد التراخيص التجارية التي منحت لقطاع البناء والتشييد في الفترة من العام 1999 إلى 2001 ازداد هذا العدد مرة أخرى بمعدل سريع، وذلك منذ 2002. وبالنسبة للنصف الأول من 2004، تم منح 171 و341 ترخيصاً لقطاع الأنشطة العقارية وقطاع الأنشطة الإيجارية وما يتعلق بهما على التوالي، ما يظهر تغيرا بنسبة 36,2 - و28 في المئة على التوالي وذلك مقارنة مع النصف الأول من 2003. إلا أنه في 2003، تم إصدار 624 ترخيصاً تجارياً لصالح قطاع البناء مقابل 292 ترخيصاً أصدرت في 2002، ما ترتب عليه تسجيل نموا بنسبة 114 في المئة. وبلغ إجمالي عدد التراخيص التجارية التي تم منحها لقطاع الأنشطة العقارية الإيجارية وما يتعلق بهما في 2003 ما مقداره 610 تراخيص مقابل 428 ترخيصاً تم منحها في 2002، أي بزيادة نسبتها 42,5 في المئة.

وقال التقرير إن هذه الأرقام تشير إلى النشاط الدؤوب في قطاع البناء والعقارات في البحرين والذي يستحوذ بصورة متزايدة على الناتج المحلي للمملكة. وقد استحوذ قطاع البناء والتشييد وحده على 139 مليون دينار نحو 3,85 في المئة من الناتج المحلي الإجمالي في 2003 مقارنة بنحو 134,33 مليون دينار في 2002 أي 4,2 في المئة من الناتج المحلي الإجمالي. بينما استحوذت خدمات العقارات والأعمال على 320,9 مليون دينار في 2003 نحو 8,9 في المئة من الناتج المحلي الإجمالي مقارنة بمقدار 310 ملايين دينار سجل في العام 2002 أي 9,8 في المئة من الناتج المحلي الإجمالي.

الاقتراض ينعش القطاع

وأشار التقرير إلى أن الانتعاش في قطاع البناء والعقارات تزامن مع الزيادة في الإقراض بلغت 11 في المئة إذ ازداد الاقتراض من 165,8 مليون دينار عن الفترة المنتهية في الربع الرابع من 2003 إلى 183,8 مليون دينار عن الفترة المنتهية في الربع الأول من 2004. وفي الأرباع السنوية الأخيرة تراوح الائتمان المقدم إلى قطاع البناء والتشييد والعقارات بين 9 إلى 10 في المئة من إجمالي الائتمان المقدم إلى القطاع الخاص. وفي العام 2003، تم إصدار 9,035 ترخيصا للبناء، أي بارتفاع 4,6 في المئة عن 8,636 ترخيصا التي تم إصدارهم في 2002. إلا أن العام 2002 كان قد شهد واحدا من أكبر أعداد تراخيص البناء التي قامت الحكومة بإصدارها إذ سجلت هذه الزيادة ارتفاعا بلغ نسبة 125 في المئة مقارنة مع عدد التراخيص التي تم إصدارها في 2001 والتي بلغت 3,844 ترخيصا. أما النصف الأول من 2004 فقد منح 4,790 ترخيصا تم إصدارها لصالح ضواحي المملكة الخمسة بزيادة 5,4 في المئة عن التراخيص التي تم إصدارها في الفترة الزمنية نفسها من العام 2003 والتي بلغت 4,546 ترخيصا. وعلى أساس سنوي، فلقد ازداد إجمالي عدد تراخيص البناء التي تم إصدارها في 2004 بنسبة 6,03 في المئة لتصل إلى 9,580 بعد أن بلغت 9,035 ترخيصا تم إصدارها في 2003. ومقارنة بالتراخيص التي تم إصدارها في العام 2002، فإن الزيادة في عدد تراخيص البناء المصدرة بلغ 10,9 في المئة.

وتوقع التقرير أن تساهم أسعار الفائدة المنخفضة والسيولة المرتفعة في المنطقة نظرا لارتفاع أسعار النفط وعدد تراخيص البناء المتزايدة في تطوير العقارات في المستقبل القريب تطويرا إضافيا.

وذكر التقرير أن هناك نقصا حادا في الإسكان في البحرين خاصة الإسكان الخاص بالعائلات المتوسطة ومحدودة الدخل على رغم النشاطات المتزايدة في قطاع العقارات. وفي البحرين، يتم عقد ما يقرب من 3,000 حالة زواج سنويا وهي تستهلك 50 في المئة من متطلبات وحدات الإسكان، أي ما يقرب من 1,500 مسكن مطلوب سنويا وذلك على أساس مستمر.

إلا أن إجمالي عدد المتقدمين بطلبات السكن يفوق عدد القروض الممنوحة من قبل بنك الإسكان في البحرين. وفي 2001 تلقت وزارة الإسكان 6,500 طلب بينما قدم بنك الإسكان ما يقرب من 2,300 قرض فقط.

وتؤكد الأرقام استمرار تلقي الطلبات الخاصة بوحدات الإسكان في البحرين، وأن هناك فجوة هائلة ينبغي أن يتم سدها. ونتيجة لذلك، وافق مجلس الوزراء على منح بنك الإسكان دعما إضافيا قيمته 12 مليون دينار بحريني.

وأوضح التقرير أن في البحرين رعايا أجانب يتجاوز عددهم 200,000 من الآسيويين و9,000 من السكان الغربيين القانتين في البحرين، وهم يقيمون بها على أساس المدى الطويل. وتكشف الإحصاءات عن أن غالبية الآسيويين يقيمون في البحرين لمدة لا تقل عن 9 أعوام، مشيراً إلى أن هناك فئة من السائحين القادمين من دول مجلس الخليج والدول الأخرى والذين يقيمون باستئجار الشقق لفترات قصيرة الأجل. ما أدى إلى نمو هذه السوق بسرعة كبيرة وذلك منذ افتتاح الطريق المؤدي بين السعودية والبحرين، إذ إن معظم هؤلاء الزائرين هم من السعوديين والذين يبلغ إجمالي عددهم ما يقرب من 4 ملايين زائر سنويا. ووفقا لبيانات العام 2001، هناك ما يقرب من 36,000 شقة في البحرين تقع في 8,076 مبنى سكنياً. وإذا أخذنا في الاعتبار الزيادة السكانية المرتفعة وتدفق الزائرين عبر جسر الملك فهد، فإن الطلب على الشقق يشهد حالة من التزايد. إن توفير الشقق للمغتربين وحدهم سيكون ضخما بوصفه تاريخيا. إذ أن أعداد السكان المغتربين عادة ما يشهد ارتفاعا من 7,000 إلى 7,500 نسمة سنويا وذلك وفقا للعامين الماضيين. وبافتراض أن نسبة المغتربين إلى الشقق 4:1، فإن ذلك يؤدي للحاجة إلى إنشاء 1,750 شقة كحد أدنى سنويا. وبالإضافة إلى ذلك، فإن القوات العسكرية الأميركية لاتزال العميل الرئيسي في سوق إيجار الشقق. فقد قام 80,000 مواطن أميركي بزيارة البحرين في العام 1998 ومن المعتقد أن معظم هؤلاء من الذين ينتمون إلى القوات العسكرية الأميركية. ومن المحتمل أن يقيم الجيش الأميركي وخصوصاً قاعدة البحرية الأميركية في الجفير لفترة طويلة في المملكة، ومن ثم سيظل ذلك عاملا مهماً مؤثرا في السوق.

الأراضي كأدوات استثمارية

وذكر التقرير أن معدل الكثافة السكانية في البحرين يعد واحدا من أعلى المعدلات في العالم. وقد أسفر عن ذلك تحول الأراضي إلى أدوات استثمارية وتداولية في المملكة. ومع اعتبار الأراضي مصدرا محدودا في البحرين، فمن المحتمل أن يتزايد الطلب بمرور الوقت وخصوصاً مع افتراض استمرار معدل النمو السكاني على إيقاعه الحالي. ولقد كان تداول الأراضي ناجحا دائما وذلك مع الأخذ في الاعتبار الاستثمارات ذات الأجل المتوسط والطويل في البحرين. وبالنسبة للاستثمارات طويلة الأجل فإن تضخم أسعار الأراضي متوقع له أن يجعل مثل هذه الاستثمارات قيمة. وعلى المدى المتوسط، فإن تداول الأراضي كان يمثل دائما مصدراً رئيسياً للدخل بالنسبة لعدد كبير من المستثمرين. وفيما يتعلق بالمواقع الرائجة، ففي الوقت الجاري تعتبر ضاحيتي السيف وسنابس الشمالية واعدتان للغاية. ويرجع ذلك إلى توافر الخدمات الأساسية ووجود عوامل جذب مختلفة مثل فندق الريتز كارلتون، مركز السيف التجاري، مركز العالي التجاري، مركز البحرين التجاري، مركز الدانة التجاري ومركز معارض البحرين الدولي. ولقد قامت فعلاً بعض المؤسسات المالية الكبرى مثل سيتي بنك وبنك شامل ببناء مراكزها الرئيسية في هذه المنطقة. إن زيادة الطلب على الأراضي في ضاحية السيف أسفر عن حدوث زيادة ضخمة في أسعار هذه الأراضي. ولقد ارتفعت أسعار الأراضي التي لم تستغل بعد، من 9 دنانير للقدم المربع في العام 2001 إلى ما يبلغ أقصاه 45 ديناراً بحرينياً للقدم المربع في العام 2004، أي بزيادة أساسية بنسبة 400 في المئة خلال ثلاثة أعوام فقط. وحاليا تتراوح أسعار الأراضي من 40 -50 ديناراً إلى 50 -70 ديناراً للقدم المربع معتمدة بذلك على حقوق تقسيم الأراضي السكنية والتجارية. وتعد ضاحية جفير منطقة تطوير أخرى ممتازة وذات أغراض متعددة إذ تسودها العقارات السكنية مثل الفلل والشقق، وهناك في الوقت الجاري طلب ملح على العقارات في هذه المنطقة. وهكذا ازدادت الأسعار في المنطقة السكنية من 6 دنانير إلى عشرة دنانير للقدم المربع، وتتراوح حاليا بين 12 - 16 ديناراً إلى 18 - 24 ديناراً للقدم المربع، ويعتمد ذلك مرة أخرى على حقوق تقسيم المناطق. وفي منطقة المنامة، يصعب العثور على قطع أراض يتراوح سعر العقارات السكنية بين 30 - 75 ديناراً للقدم المربع و 40 - 90 ديناراً للعقارات التجارية. علما بأن غالبية أعمال البناء تجرى في الأراضي ذات المباني المتهدمة. ومن الممكن أن تحظى ضاحية المحرق الشمالية المواجهة للمنطقة الدبلوماسية بمستقبل مبشر للغاية، وذلك اعتمادا على طريقة تقديم التسهيلات وسرعة تطوير هذه المنطقة. وحاليا تتراوح أسعار الأراضي في منطقة الأراضي السكنية بين 7 - 9 دنانير للقدم المربع. وتعد منطقة «سار» منطقة سكنية أخرى جاذبة في البحرين وذلك نظرا لجوها الريفي. ولقد شهد سوق العقارات في هذه المنطقة طلبا متزايدا على مدار الأعوام العشرة الماضية وفي الوقت الجاري يتراوح سعر الأراضي التي تبلغ مساحتها 250,000 قدم مربع من 3 دنانير إلى 3,5 دنانير للقدم المربع. وبالنسبة لقطعة الأرض الأصغر مساحة فإن سعر الأرض يكون أعلى بكثير ويتراوح بين 6 دنانير إلى 12 ديناراً للقدم المربع