أشار مدير عام بلدية المحافظة الشمالية محمد علي حسن إلى أن غالبية مناطق المحافظة غير معتمدة التصنيف، كما أن هناك الكثير من المناطق متداخلة التصنيف كمناطق السكن الخاص (أ) أو (ب) ومناطق الشقق ومن أبرزها قرى الدراز وبني جمرة وباربار وأبوقوة وغيرها. مؤكدا أهمية تصنيف المناطق غير المصنفة لأن الكثير من أصحاب الطلبات يعتقدون أن هناك تمييزا ضدهم في الوقت الراهن لوجود الأنماط المختلفة من الأبنية، إلا أن الجهاز التنفيذي في البلدية - كما قال - مقيد بالأنظمة الصادرة والمعمول بها وفق القانون، كما أنه يراعي الواقع الحالي من خلال دراسته لهذه المناطق واقتراح التصنيف الأمثل لها.

وكان قسم تراخيص الخدمات في البلدية أعد دراسة تهدف إلى إيجاد توافق بين أنظمة التراخيص والوضع الراهن واحتياجات الأفراد المستمرة في المنطقة. إذ أوضح المدير العام للبلدية أنها أعدت وفق ما لاحظه الجهاز التنفيذي من تداخل العمران في المنطقة والطلبات المتعددة لإنشاء شقق في مناطق السكن الخاص للاستخدام العائلي، مضيفا أن الدراسة رفعت إلى المجلس البلدي ورفع بدوره توصية إلى وزير شئون البلديات والزراعة محمد علي الستري. ومن أبرز التوصيات التي خرجت بها الدراسة السماح بتحويل الفلل القائمة في المناطق ذات الكثافة العمرانية العالية إلى شقق سكنية للاستخدام العائلي، ولا مانع من إنشاء مبنى مكون من شقق سكنية للاستثمار ولكن وفق مجموعة من الاشتراطات. إضافة إلى توصية بأهمية إعداد دراسة لإعادة التصنيف لبعض المناطق قليلة أو متوسطة الأعمار بحسب ما هو قائم حاليا لتحويلها إلى مناطق شقق سكنية.

وأوضحت الدراسة أن من أهم المشكلات الموجودة في المنطقة الشمالية وجود أبنية لشقق سكنية في مناطق السكن الخاص (ب) تم استثناؤها سابقا لبعض الاعتبارات الاجتماعية والاقتصادية، كثير من المناطق لم يتم تصنيفها حتى الآن من قبل إدارة التخطيط الطبيعي، تداخل المناطق المختلفة التصنيف مع بعضها بعضا يؤدي إلى صعوبة اتخاذ القرار من الموظف المختص بما يرد إليه من الطلبات وتشوش المراجع لما يراه من اختلاف في الواقع والوثائق الرسمية، عدم توفر مناطق عمارات أو شوارع تجارية معتمدة رسميا في المناطق الحديثة والمتوسطة الأعمار على رغم حاجة المنطقة إليها. أما أسباب الدراسة فهي نتيجة لتلك المشكلات والتي تبين معها الحاجة إلى ترخيص أبنية مكونة من عدة وحدات سكنية بتمدد رأسي وليس أفقيا أي أبنية من عدة طوابق وذلك لعدة أسباب منها توفير مساكن لعدة عائلات على عقار واحد، الحد من ظاهرة الأزمة السكنية، إيجاد عائد مالي إلى بعض الأسر، المحافظة على الروابط الأسرية من حيث بقاء الأسرة ممتدة في مكان واحد، وزيادة دخل البلدية المالي.

وصنفت الدراسة أنواع طلبات الشقق الواردة إلى البلدية إلى تقسيم فيلا قائمة (وحدة سكنية واحدة) إلى وحدتين سكنيتين أو أكثر، بناء عمارة سكنية (دور واحد - ثلاثة أدوار) يحتوي كل دور على شقة سكنية أو أكثر. وتختلف أعداد الطلبات بحسب المنطقة والفترة الزمنية، وبحسب تصنيف طلبات الشقق السكنية هناك مناطق تعمير جديدة ونسبتها قليلة، مناطق تعمير متوسطة العمر إلى القديمة ونسبتها عالية، ومدينة حمد بمعدل خمسة طلبات تقسيم للفلل أسبوعيا أي نسبة عالية جدا.

وبينت الدراسة أن الأسباب الرئيسية للطلبات تتمثل في أسباب اقتصادية، منها قلة الموارد المالية التي تدفع إلى تأجير جزء من العقار، بزيادة استهلاك الكهرباء ترتفع الكلفة بحسب نظام وزارة الكهرباء، وارتفاع سعر الأراضي. وأسباب اجتماعية منها تقسيم البيت إلى سكن الأبناء في شقق منفصلة على العقار نفسه، صغر مساحة العقار، فلا يمكن بناء بيتين منفصلين بل فصل الأدوار العلوية عن الدور الأرضي أو تقسيم الدور إلى أكثر من شقة.

وفيما يتعلق بالمعوقات الرئيسية لعدم السماح ببناء الشقق السكنية أشارت الدراسة إلى أن الهدف الرئيسي من اشتراطات مناطق السكن الخاص أن تكون ذات كثافة بنائية قليلة أو متوسطة، ألا تتحول المنطقة إلى استثمارية وتكثر فيها الشقق وتتعدد الجنسيات أسوة بالمناطق ذات الكثافة السكانية العالية، شكاوى الجيران من وجود عمارات مؤجرة بالقرب من الفلل، فلا تعد خصوصية لمناطق السكن الخاص. عدم وجود مواقف كافية للسيارات، تداخل مناطق السكن الخاص بالسكن المتصل وصعوبة تصنيفها على مقدم الطلب والموظف، لم يتم اعتماد تصنيف الجزء الأكبر من المنطقة الشمالية.

وبحسب الدراسة فان من أبرز المقترحات التي اتخذت نظرا إلى الظروف الاجتماعية والاقتصادية وارتفاع المعدل السكاني، الموافقة على إنشاء الشقق السكنية في مناطق السكن الخاص على أن تضم شققا للاستخدام العائلي فقط ( أن يكون المستخدم أحد أفراد الأسرة ولا يسمح بالتأجير للآخرين) ويسمح بالترخيص في المناطق التي تكون فيها البيوت السكنية بنسبة تفوق 90 في المئة وفق شروط الالتزام باشتراطات التعمير في مناطق السكن الخاص، يسمح بعدد شقق سكنية لا تتجاوز أربع شقق للعقار أو البيت الواحد بغض النظر عن عدد الأدوار، توفير موقف سيارة على الأقل لكل شقة، إحضار ما يثبت أن المستخدم أحد أفراد الأسرة، تعهد صاحب الطلب بعدم التأجير، الالتزام بالمعايير التي تقترحها البلدية للشقق. إضافة إلى الموافقة على إنشاء شقق للتأجير بغرض الاستثمار في مناطق السكن الخاص التي تكثر فيها أبنية الشقق المرخصة سابقا وفق شروط منها موافقة الجيران الملاصقين والجار المقابل في حال كون مبنى الجار فيلا، تطبيق اشتراطات التعمير لمناطق العمارات ذات الثلاثة أدوار، ألا تقل مساحة الشقة عن مئة متر مربع، توفير موقف سيارة واحدة على الأقل لكل شقة