توقع تقرير لـ «ألبن كابيتال» تناول صناعة البناء في دول مجلس التعاون الخليجي، أن تعاني سوق العقارات والبناء في البحرين نقصاً في المعروض من العقارات السكنية ذات الأسعار المعقولة مع استمرار المطورين في التركيز على القطاع من السوق.

ومثل الكثير من نظيراتها في دول مجلس التعاون الخليجي، شهدت البحرين نمواً ملحوظاً في سوق البناء السكني في العقد الماضي ومع ذلك، أدّى الركود الاقتصادي إلى تباطؤ سوق البناء، والذي أدى بدوره إلى انخفاض أسعار العقارات، وإن كان ذلك بوتيرة أبطأ بالمقارنة مع نظيراتها في الإقليم. وقد أثرت الاضطرابات الأخيرة التي شهدتها البحرين سلباً على سوق العقارات والبناء في هذا البلد؛ ما أدى إلى ضعف في التملك الحر والإيجارات. وترى ألبن كابيتال أن سوق العقارت والبناء السكني لاتزال لينة لفترة من الوقت ويرجع ذلك أساساً إلى زيادة المعروض واعتماد المستثمرين نهجاً حذراً، ولاسيما بعد الاضطرابات السياسية الأخيرة. غير أن من المتوقع أن تجلب خطة الحكومة لتوفير وحدات سكنية بأسعار معقولة فترة راحة لسوق البناء والعقارات؛ إذ تخطط الحكومة لتطوير ثلاث مدن جديدة في شرق الحد وشرق سترة والبلدة الشمالية والتي من المتوقع أن توفر نحو 23000 وحدة سكنية بحلول العام 2016.

وتتوقع ألبن كابيتال أن تواجه سوق العقارات والبناء السكني في البحرين قصوراً في المعروض من المساكن ذات الأسعار المعقولة مع استمرار المطورين في التركيز على هذا القطاع من السوق. وسيؤدي تسليم الشقق التي هي الآن قيد التطوير إلى زيادة المعروض مرة أخرى في سوق العقارات السكنية ومن المتوقع أن يضع ذلك مزيداً من الضغوط على الأسعار وإيجارات الوحدات السكنية في جميع أنحاء البحرين. ومع ذلك، فإن أي خطوة أخرى ايجابية من قبل الحكومة لبناء المجمعات السكنية لمعالجة هذه المسألة من المنازل ذات الأسعار المعقولة يمكن أن تكون بمثابة حافز لسوق البناء السكني في البحرين.

سوق البناء التجاري

تواجه أيضاً سوق العقارات والبناء التجاري في البحرين زيادة في المعروض بعد الأزمة العالمية؛ إذ تواجه المكاتب التجارية حالياً في البحرين وفرة في المعروض؛ ما أدى إلى انخفاض كبير في معدلات الشواغر واستئجار العقارات المكتبية في مختلف أنحاء البحرين.

اتسمت عائدات إيجارات الوحدات التجارية في البحرين بالتذبذب خلال العام 2010؛ إذ ارتفعت العائدات في المدن الرئيسة في البحرين ما بين 15 و 20 في المئة في النصف الأول من العام 2010 بينما انخفضت لتصل إلى 10 في المئة خلال النصف الثاني من العام نفسه. بالإضافة إلى ذلك استقرت عوائد إيجارات المكاتب في جميع أنحاء البحرين في شهر يونيو/حزيران العام 2011 عند 11 في المئة.

ووفقاً لتوقعات ألبن كابيتال سيكون قطاع العقارات التجارية في البحرين تحت الضغط ويعود ذلك بالدرجة الأولى إلى زيادة العرض، البيئة الاقتصادية الضعيفة، انخفاض الطلب المحتمل، الإضطرابات السياسية التي من المتوقع أن يكون لها تاثير كبير على قرارات الشركات للحصول على مكاتب جديدة في البحرين على القصير.

إذاً، من المتوقع أن تكون عائدات تأجير المكاتب التجارية مستقرة على المدى القريب بسبب تراجع الايجارات والأسعار في المدى القصير والمتوسط. وسيكون سعر بيع العقارات منخفضاً أكثر مقارنة مع الايجارات التي ستدعم أيضاً عائدات التأجير في أسواق العقارات المكتبية في مختلف أنحاء البحرين.

ويركز تقرير «ألبن كابيتال» على الاتجاهات الرئيسة الناشئة في هذه الصناعة ومحركات النمو الأساسية وأبرز التحديات التي تواجه القطاع وأبرز ملامح هذه الصناعة في دول مجلس التعاون الخليجي الست بالإضافة إلى رصد الآفاق المستقبلية لقطاع بناء العقارات التجارية والسكنية.

ويذكر التقرير في إحدى فقراته أنه على رغم بدء تعافي قطاع العقارات من أدنى مستوياته بين العامين 2008 و 2009، إلا أن النمو لايزال بعيداً عن مستويات ما قبل الأزمة. كما أن النمو أيضاً ليس بالمستوى نفسه في جميع مناطق دول مجلس التعاون الخليجي. فبعض الدول تقود الانتعاش وبعضها الآخر لايزال مستمراً في اتباع نهج أكثر حذراً. فعلا سبيل المثال يلف سوق البناء القطرية التفاؤل على خلفية النمو القوي للناتج المحلي الإجمالي وإستضافة كأس العالم 2020 لكرة القدم. وفي البحرين والمملكة العربية السعودية يتم التركيز على قطاع البناء السكني بهدف توفير مساكن بأسعار معقولة للسكان من ذوي الدخل المنخفض و المتوسط. بالمقابل فإن سمعة الإمارات العربية المتحدة كبلد آمن ومستقر على ضوء»الربيع العربي» من المرجّح أن يكون له تأثير إيجابي على قطاع البناء والتشييد على رغم الزيادة في العرض والنهج الحذر تجاه استثمارات جديدة.

ولاتزال دول مجلس التعاون الخليجي تتمتع بعائدات تأجير مميزة مقارنة مع الأسواق الناضجة في الولايات المتحدة وأوروبا، والتي ستبقي اهتمامات المستثمرين بهذا القطاع في الخارج دون تغيير. وبسبب انخفاض عدد المعاملات التي تتم في السوق يصبح تحديد الأسعار مهمة صعبة؛ ما يجعلها سوقاً مناسبة للمشترين. وتتوقع «ألبن كابيتال» أن تستمر هذه المرحلة من المدى القريب إلى المدى المتوسط.

وفي إطار تعليقها على التقرير، قالت عضو منتدب في «ألبن كابيتال»، سمينا أحمد: «بدأت دول مجلس التعاون الخليجي خلال العقد الماضي، في سياق سعيها إلى التنويع الإقتصادي، إطلاق مشاريع ضخمة باعتبارها واحدة من الأولويات العليا». وأضافت «شهد قطاع البناء والتشييد في دول مجلس التعاون الخليجي فترة ازدهار مذهلة، تلتها فترة سلبية نتيجة انهيار الإقتصاد العالمي. وعلى رغم أن القطاع بدأ يظهر علامات على الانتعاش إلا أن المستثمرين لايزالون يتخذون نهجاً حذراً».

من جانبه قال عضو منتدب في «ألبن كابيتال»، سانجي بهاتيا: «تتمتع دول مجلس التعاون الخليجي بأسس أقتصادية سليمة وتوقعات بنمو صحي. وتتطلع حكومات هذه الدول بشكل مستمر إلى تطوير القطاعات غير النفطية مثل قطاع البناء والتشييد. ومع استقرار أسعار النفط فإن أي زيادات في الإنفاق الحكومي سيدعم الاستثمار والإنفاق الإستهلاكي، وبالتالي سيتأثر الناتج المحلي الإجمالي إيجاباً؛ الأمر الذي سينعكس على الاقتصاد عموماً وعلى قطاع البناء خصوصاً».

محركات النمو الرئيسية

سيعطي إزدياد الطلب العالمي على النفط وإرتفاع الأسعار على المدى الطويل دفعة قوية لاقتصادات دول مجلس التعاون الخليجي. ومع استقرار أسعار النفط فإن أي زيادات في الإنفاق الحكومي سيدعم الاستثمار والانفاق الإستهلاكي، وبالتالي سيتاثر الناتج المحلي الإجمالي إيجاباً، ومن المتوقع أن يترجم هذا التأثرعلى الناتج المحلي الإجمالي في دول الخليج إلى زيادة في أنشطة البناء.

وتشكل زيادة التحضر والشباب وتوسع قاعدة السكان أهم محركات النمو في قطاع البناء والتشييد ضمن دول مجلس التعاون الخليجي والتي هي أيضاً موطن لكثير من المغتربين؛ إذ إنه في إطار دفع عجلة نمو العقارات والاستثمارات فقد فتحت عدة حكومات في دول الخليج باب التملك الحر للأجانب، هذا بالإضافة إلى أن زيادة عدد الوافدين في المنطقة سيقود الطلب على المساكن في هذه الدول.

وقامت معظم الدول الأعضاء في مجلس التعاون الخليجي بتغيير الأنظمة القائمة بهدف جذب استثمارات أجنبية مباشرة وتوفير ظروف معيشية أفضل للمغتربين؛ الأمر الذي أعطى دفعة إضافية لقطاع البناء.

أبرز التحديات

يبقى الفائض في المعروض يشكل التحدي الأكبر لقطاع العقارات والبناء في دول مجلس التعاون الخليجي. والإمارات العربية المتحدة هي الأكثر تضرراً من بين دول المجلس وتشهد انخفاضاً حاداً في الأسعار والإيجارات. وتتوقع ألبن كابيتال انتعاشاً أبطأ من المتوقع؛ الأمر الذي سيؤدي إلى إلغاء المزيد من المشاريع في دول مجلس التعاون الخليجي.

وتم الغاء العديد من المشاريع الكبيرة في مختلف أنحاء دول مجلس التعاون الخليجي في 2010 و 2011 بسبب ضعف الثقة لدى المستثمرين وعدم وجود السيولة النقدية الكافية. وسيتعين على المصارف في جميع أنحاء دول مجلس التعاون الخليجي أن تبقى حذرة تجاه تقديم الأموال اللازمة لقطاع لبناء والعقارات على خلفية الظروف الاقتصادية الحالية غير المؤكدة، وزيادة المعروض في معظم الأسواق.