ذكر مسئول في بنك انفستكورب، المؤسسة المالية المتخصصة في الاستثمارات البديلة، أن البنك يعتزم استثمار بين 400 و500 مليون دولار خلال العام الجاري في سوق الولايات المتحدة، وستتركز بشكل أساسي في «ديون الميزانين العقارية»، وهي أحد أنواع القروص العقارية ذات المخاطر المنخفضة.

وقال رئيس قسم توظيف الاستثمارات وإدارتها في بنك انفستكورب، جايمس تانر: «إن ديون الميزانين العقارية تعتبر استثمارا مغريا حيث تستهدف العقارات التجارية في سوق الولايات المتحدة»، إذ يتعامل البنك عبر مكتبه في نيويورك الذي يمتلك علاقات مع عقاريين ومضاربين، ويتم خلاله البحث عن أفضل الفرص ويتم تقييم العقارات قبل الدخول فيها.

وأوضح تانر أن «قروض الميزانين» هي مبالغ تقع في المنتصف بين الدين وتمويل الملك، أي أنها بمثابة قرض مكمل للقرض الأول وأموال المالك لشراء عقار.

وضرب مثالا قائلا: «قيمة المبنى 100 ألف دولار، ولديك 30 ألف دولار، والبنك أقرضك 50 ألف دولار، أنت الآن بحاجة إلى 20 ألف دولار لإكمال المبلغ... تأخذ دينا ثانيا ويسمى (قرض الميزانين) ويعتبر ذا مخاطرة متوسطة وعوائد مجزية، حيث يساهم هذا النوع من القروض بما نسبته 10 و20 في المئة من إجمالي قيمة العقار المستثمر فيه».

وقال: «بسبب شح السيولة في الأسواق العالمية أصبح الحصول على الدين العقاري صعبا ومكلفا ومقيدا بشروط مرهقة، وبالتالي ازداد الطلب وبشكل كبير على دين الميزانين».

وأضاف «تأثرت أصول عقارية تجارية ممتازة ذات جودة عالية وأداء جيد مقارنة بالظروف الاقتصادية وباتت متوافرة للاستثمار فيها بأسعار مناسبة، ولهذا أصبح من الممكن في هذه الظروف أن يسفر الاستثمار في ديون الميزانين المرتبطة بالعقارات التجارية عن عوائد تماثل عوائد الملكية، لكن مع نسبة مخاطر أقل بكثير».

وبيَّن أن البنك يستهدف تمويل شراء أصول عقارية ذات جودة عالية، وتكون المباني ذات معدلات إشغال مرتفعة (تأجير)، ولذلك يوفر هذا النوع من الاستثمار عوائد مماثلة للأصول، مع مستوى حماية معقولة مقاربة للبنوك التي قدمت الرهن العقاري لامتلاك العقار.

وذكر أنه خلال السنوات الخمس الماضية، كانت هناك امدادات كبيرة للعقارات السكنية، كما تم توفير قروض للذين لم يكونوا قادرين على دفع قيمة المساكن، ما أدى إلى ظهور أزمة الرهن العقاري التي أطاحت بأسعار سوق المساكن الأميركية، لكن العقار التجاري كان أقل تضررا، لكن ظهرت هناك حالات اصيب فيها المستثمرون باحباط نظرا إلى حاجتهم إلى السيولة، فاضطروا إلى بيع المباني التجارية التي يملكونها.

واستطرد قائلا: «تستهدف (ديون الميزانين العقاري)، الأصول العقارية العالية الجودة والتي تمتاز بمعدلات اشغال عالية مثل الفنادق والمكاتب التجارية والمجمعات التجاري والعقارات الصناعية، والتي أصيب أصحابها بحالة إحباط، واضطروا فيها إلى بيعها للحصول على سيولة».

وبيَّن أن متوسط عوائده تبلغ نحو 20 في المئة وهي مدعومة من قبل إيجار المبنى.

وقال «عادة ما يشكل دين الميزانين العقارية ما نسبة 10 إلى 20 في المئة من إجمالي قيمة العقار، وتكون مخاطرة متوسطة، ما بين المخاطرة العالية لصاحب الأصول في العقار، والمخاطرة المنخفضة للبنك الذي قدم الرهن العقاري له».

وذكر أن البنك يسعى إلى تثقيف المستثمرين في المنطقة بشأن هذا النوع من الاستثمار الذي يعتبر مناسبا في الوقت الحالي.

وعقد بنك انفستكورب، المؤسسة المالية المتخصصة في الاستثمارات البديلة، يوم أمس ندوة خاصة للصحافيين الاقتصاديين عن «قروض الميزانين» بعنوان «قروض الميزانين العقارية، فرص استثمارية تاريخية»، وتحدث فيها رئيس قسم توظيف الاستثمارات وإدارتها جايمس تانر.

وتناولت الندوة مواضيع مختلفة تخص قطاع الاستثمار العقاري، وركزت على شرح مفهوم «قروض الميزانين»، وأهميتها كمصدر لتمويل صفقات شراء العقارات التجارية ومشاريع تطويرها وعمليات إعادة تمويلها، إلى جانب توضيح حالة سوق العقارات في الولايات المتحدة، وشرح الفرق بين سوق العقارات السكنية، وسوق العقارات التجارية.

وناقش تانر، في الندوة أمثلة عن عمليات استثمار في الديون العقارية قام بها انفسكتورب»، موضحا من خلالها تركيز البنك على الأصول العقارية المغطاة والسمتندة إلى مواطن قوة الأداء إلى جانب الأنماط المختلفة من الديون التي قام البنك باستخدامها في هذه الاستثمارات.

وذكر أن سجل إدارة الاستثمارات العقارية في «انفستكورب» يتضمن أكثر من 200 عملية استثمارية في الديون والملكية تصل قيمتها إلى أكثر من 10 مليارات دولار، وأكثر من 100 عملية تخارج تصل قيمتها الإجمالية نحو 4 مليارات دولار. وقد قام البنك بتمويل مجموعة من هذه العمليات من صندوقين من صنايقه الاستثمارية هما صندوق «الميزانين العقاري 1» الذي تم تأسيسه في 2006، وصندوق «تملك الديون العقارية 1»، الذي تم تأسيسه في 2008.

يذكر أن بنك انفستكورب تأسس في العام 1982 وله مكاتب في البحرين ونيويورك ولندن، ويتوزع نشاطه على خمسة قطاعات رئيسية، هي: الاستثمار في تملك الشركات الخاصة، وصناديق الاستثمار التحوطي، والاستثمار العقاري، والاستثمار في الشركات الناشئة والاستثمار في فرص النمو الرأس مالي في الخليج.