قال التقرير السنوي لشركة «إرنست ويونغ» للعام 2009 بخصوص المخاطر التي تواجه القطاع العقاري والذي تم نشره بالتعاون مع «أوكسفورد أناليتيكا»، إن «حالة الترقب المستمرة وتأثير الضغوط الائتمانية» هما أكبر خطر يواجه الشركات العقارية هذا العام.

ووفقا لآراء كبار المحللين في القطاع ممن شملهم الاستطلاع، جاءت المراتب العالمية العشرة الأولى للمخاطر التي تواجه القطاع العقاري للعام 2009: (ترتيبات عام 2008 مذكورة بين قوسين)، حالة الترقب المستمرة وتأثير أزمة الائتمان. (جديد)، التقلبات الاقتصادية والسوقية العالمية (7)، التأثيرات الناجمة عن ضعف أو عدم تواجد البنية التحتية بشكل كافٍ، (6)، التنافس العالمي لاستقطاب الكفاءات (14)، التغيرات الديموغرافية (13)، عدم القدرة على إدراك واغتنام فرص جديدة وغير تقليدية في الأسواق العالمية (4)، عدم القدرة على تحديد الأسعار (جديد)، الثورة بمعنى الدفاع عن البيئة والحفاظ على الاستدامة والمطالبة بمواجهة التغيرات المناخية (9)، ضعف الاقتصاد والمخاطر التنظيمية في الأسواق النامية (8)، تكاليف الطاقة المتقلبة (جديد).

وذكر التقرير أن أزمة الائتمان واصلت ضغوطها على الاقتصادات والأسواق العقارية في مختلف أنحاء العالم، فجاء تأثيرها كأكبر المخاطر التي يواجهها هذا القطاع.

وأضاف أن هذا القطاع شهد العديد من الاضطرابات خلال معظم فترات العام الماضي، مع ظهور قلة من المؤشرات الايجابية التي توحي باحتمال رجوعه إلى مرحلة الازدهار السابقة على المدى القريب. فعلى رغم أن آثار الأزمة كانت أشد في الأسواق الغربية، فإنها امتدت لتشمل القطاع العقاري في الشرق الأوسط، فبات يعاني من تضييق الشروط في السوق أكثر من أي قطاع آخر بسبب اعتماده الكبير على الديون.

وفي هذا السياق، قال المسئول عن خدمات الصفقات والاستشارات العقارية لدى «إرنست ويونغ» في الشرق الأوسط، محمد دهمش: «كان لأزمة الائتمان الأثر الكبير على توقعات المستثمرين والثقة في السوق، ما زاد من شدة وطئها، حيث ارتبط نمو قطاع العقارات القوي بممارسات إقراض ضخمة، واستثمارات عامة متصاعدة. ومع تبني المؤسسات والأفراد موقفا حذرا الآن، تبقى السيولة مصدر القلق الرئيسي الذي قد تسبب في تأجيل الكثير من المشاريع، وتعريض بعضها لخطر الإلغاء».

ضعف الاقتصاد والتغيرات الديموغرافية

إقليميا، ينبثق الخطر الرئيسي التالي من ضعف الاقتصاد والمخاطر التنظيمية. وفي هذا الصدد، أضاف دهمش: «ليس من السهل دائما تحديد وتعريف المخاطر الاقتصادية والتنظيمية في الاقتصادات الناشئة، وخاصة أثناء مرحلة الانكماش».

وبيَّن أن بعض هذه التحديات الاستراتيجية الحاسمة تشمل إدارة الأنظمة المحلية الخاصة مثل حقوق الملكية العقارية، والقوانين الضريبية (متى أمكن تطبيقها)، والتحكيم، وشروط الإقامة.

وأوضح أن من المهم أيضا تطبيق القوانين المتعلقة بالإفلاس وحجز الرهن. كما لابد للشركات العقارية أن تبدي استعدادا لتقديم التزامات طويلة الأمد إذا كانت جادة في امتداد أعمالها لأي من الأسواق الناشئة كمنطقة الشرق الأوسط، وأن تكون مهيأة لاغتمام الفرص ومعرفة كيفية مواجهة المخاطر المتعلقة بهذا القطاع بشكل افضل.

وأشار دهمش إلى أنه ومع التغيرات الديموغرافية، والتي تعتبر مجالا رئيسيا للقلق بالنسبة إلى المنطقة، باتت هنالك أيضا حاجة ضمنية إلى ربط الخطط الاستراتيجية لنمو الأعمال مع ديموغرافيا السوق. وغالبا ما ينظر إلى التحليل الديموغرافي والتنبؤ به على أنه جزء طبيعي من قطاع العقارات، لأن الديموغرافيا المتغيرة هي التي ستحدد ما سيبنى، وأين سيتم بناؤه وكيف سيتم تمويله.

إلى ذلك، بيَّن دهمش، أن وجود طبقة متوسطة متضخمة، على سبيل المثال، سيولد حاجات ملحة للخدمات الأساسية، بما فيها التعليم، وكذلك البنية التحتية لخدمات السياحة والترفيه، كما يؤثر في قدرة البلدان على تقديم المزيد من الاستثمارات الموجهة نحو التنمية. وما لم تتأهب الشركات العقارية الإقليمية لظهور طبقة وسطى متنامية في حاجتها إلى توافر السكن بأسعار مناسبة، فإن هذا القطاع قد يعاني من إفراط غير متوازن في العقارات الفاخرة. ويمكن لمثل هذا السيناريو أن يطيل من عملية تعافي القطاع، وهو اقتراح يمكن تجنبه».